Kategorie

Procedura zmiany opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Marcin Polit
Aktualizacja wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu jest narzędziem, które zmierza do powiązania wartości świadczenia wieczystego użytkownika z rzeczywistą wartością gruntu oddanego mu do używania. Aktualizacja może skutkować zarówno podwyższeniem opłaty, jak i jej obniżeniem, jednak najczęstszą sytuacją jest właśnie zwiększenie obciążenia użytkownika wieczystego.

Należy odróżnić zmianę wysokości opłaty – przy zastosowaniu tej samej stawki – od zmiany wysokości stawki procentowej opłaty. Zmianę wysokości opłaty rocznej regulują art. 77–81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.og.n.), zaś o zmianie stawki procentowej opłaty mowa jest w art. 74–76 u.og.n.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana raz w roku. Oczywiście, przesłanką do aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości.

Stawka procentowa opłaty rocznej za nieruchomości gruntowe wynosi:

1) 0,3 % ceny – w przypadku nieruchomości oddanych:

● na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej,

● pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych,

● na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;

2) 1% ceny – w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na:

● cele rolne,

● cele mieszkaniowe,

● na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową;

3) 2% – w przypadku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na działalność turystyczną;

4) 3% za pozostałe nieruchomości gruntowe (m.in. wykorzystywane do celów gospodarczych).

O podwyższeniu stawki procentowej opłaty rocznej w przypadku nieruchomości należącej do Skarbu Państwa decyduje wojewoda, wydając odpowiednie zarządzenie, a w przypadku własności samorządu – rada gminy, powiatu albo sejmik województwa w drodze uchwały. Przy czym podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Najpierw wypowiedzenie

Organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną najpierw musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do końca roku poprzedzającego rok, w którym zaktualizowana opłata miałaby obowiązywać. Do wypowiedzenia opłaty załącza się:

1) ofertę przyjęcia jej nowej wysokości,

2) informację o wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz

3) informację o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W wypowiedzeniu należy jednocześnie wskazać sposób wyliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

SKO albo sąd

Reklama

W przypadku skorzystania przez użytkownika wieczystego z przysługujących mu środków odwoławczych od decyzji urzędu ostateczna wysokość opłaty może być ustalona przez samorządowe kolegium odwoławcze (dalej: SKO) lub sąd cywilny właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Ustawodawca zastosował w tym przypadku procedurę o charakterze mieszanym, administracyjno-sądowym (por. wyrok TK z 13 marca 1996 r., sygn. akt K11/95).

Użytkownik wieczysty w terminie 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia może skierować do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Od orzeczenia kolegium użytkownik wieczysty i urząd mogą wnieść do sądu powszechnego sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia im orzeczenia.

Zarówno SKO, jak i sąd są uprawnione do ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej, wyrok posiada zatem charakter kształtujący stosunek prawny wieczystego użytkowania. W obu postępowaniach możliwa jest również ugoda, na mocy której strony uzgadniają nową wysokość opłaty.

W przypadku oddalenia wniosku czy skargi obowiązuje wysokość opłaty zaoferowanej przez właściciela.

Czytaj także: Zasady oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste>>

Uwzględnienie nakładów

Przy aktualizacji wysokości opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Nakłady na urządzenia infrastruktury technicznej należy uwzględnić tylko wówczas, gdy zostały one poniesione przez użytkownika wieczystego lub jego poprzednika.

Do urządzeń infrastruktury technicznej można zaliczyć:

● drogę,

● wybudowane na ziemi, pod, lub nad ziemią przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne

– art. 143 ust. 2 u.og.n.

Zaliczone mogą być tylko te nakłady, które użytkownik poniósł po dniu poprzedniej aktualizacji opłaty rocznej (art. 77 ust. 4 u.og.n.).

Reklama

Wymóg zaliczenia nakładów dotyczy również nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (art. 77 ust. 6 u.og.n.).

Nakłady konieczne, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu, to przede wszystkim nakłady poniesione w celu korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Pojęcie to należy interpretować ściśle.

Co istotne, urząd dokonujący aktualizacji opłaty ma obowiązek zaliczyć poniesione przez użytkownika nakłady, o ile zawierają się one w ustawowym katalogu i pod warunkiem, że ich poniesienie zostanie udowodnione.

Zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego może się odbywać wyłącznie w ramach procedury aktualizacji opłaty rocznej (por. wyrok WSA w Gdańsku z 4 lipca 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 299/07). Jest oczywiście dopuszczalne, by użytkownik poinformował o poniesieniu nakładów już wcześniej, jednak obowiązek zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatami zaktualizuje się dopiero z chwilą wszczęcia postępowania w przedmiocie zmiany wysokości tego świadczenia.

Według utrwalonego w orzecznictwie poglądu użytkownik wieczysty może skutecznie wnieść żądanie zaliczenia jego nakładów najpóźniej w kierowanym do SKO wniosku o uznanie wypowiedzenia za niezasadne lub uzasadnione w innej wysokości. Wysunięcie takiego żądania w toku postępowania przed SKO lub postępowania przed sądem powszechnym będzie bezskuteczne, bowiem zakres rozpoznania sprawy przez te organy ograniczony jest zakresem żądań strony zawartych we wniosku.

Czytaj także: Użytkowanie wieczyste>>

Monitoring rynku nieruchomości

Problematyka aktualizacji opłat rocznych dla efektywnego stosowania powinna być powiązana ze stałym monitorowaniem rynku nieruchomości. Wskazane jest również systematyczne (niekoniecznie coroczne) aktualizowanie wysokości opłat. Należy pamiętać, że opłata roczna jest zawsze funkcją wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli obiektywnie wartość ta (a przez to i cena) wzrosła, to ustalona wcześniej opłata nie jest zgodna z umową, ponieważ nie odpowiada iloczynowi ceny i przyjętej stawki procentowej.

Jakkolwiek częsta aktualizacja opłaty wiąże się ze zwiększeniem, ze względu na częstotliwość, kosztów wyceny nieruchomości, to jednak pozwala uniknąć kilkusetprocentowych podwyżek wysokości opłat oraz protestów użytkowników wieczystych. Jednocześnie świadomość realizacji przez właściciela praktyki polegającej na bieżącej aktualizacji opłat zwiększa pewność obrotu gospodarczego i pozwala np. przedsiębiorcom na lepszą prognozę kosztów użytkowania nieruchomości.

UDOWODNIENIE ZASADNOŚCI ZMIANY WYSOKOŚCI OPŁATY

Ciężar udowodnienia, że zostały spełnione przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa wprawdzie na urzędzie, jednak praktycznie jedynym dowodem, który mógłby obalić twierdzenia właściciela, byłoby złożenie przez użytkownika operatu szacunkowego stwierdzającego, że zmiana wartości nieruchomości nie nastąpiła lub miała inną wysokość. Użytkownik może również kwestionować metodykę przyjętą do określenia wartości nieruchomości czy też wskazywać na oczywiste błędy logiczne w przyjętym przez rzeczoznawcę wnioskowaniu.

INFORMACJA O PONIESIENIU NAKŁADÓW

Inicjatywa we wskazaniu, że miało miejsce poniesienie nakładów na grunt, oraz ich celu i wartości leży po stronie użytkownika wieczystego. Właściciel, który w zasadzie nie posiada takich informacji – z urzędu będzie musiał nakłady uwzględnić tylko wówczas, gdy dysponować będzie precyzyjnymi danymi o ich wystąpieniu.

Podstawa prawna

● Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. z 2004 r. nr 261, poz. 2603; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. nr 47, poz. 278)

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    29 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Premia dla lekarza POZ za szczepienie

    Lekarz POZ otrzyma premię finansową za zwiększenie tempa szczepień i liczby zaszczepionych pacjentów w poradni.

    Nadzór nad dyrektorami - planowane zmiany

    Projektowane przepisy, mające zwiększyć kontrolę nad szkołami, zostały złagodzone. Co z dyrektorami?

    Powodzie - czy możemy przygotować się na nadchodzące zalania?

    W momencie wystąpienia sytuacji kryzysowej praktyczne możliwości zabezpieczenia przed jej skutkami są bardzo ograniczone. Jakie mamy możliwości ograniczenia zagrożenia powodziowego?

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym przewiduje przygotowany przez MRiPS projekt nowelizacji. Co się zmieni?

    Społeczne Agencje Najmu - korzyści podatkowe dla właścicieli

    Od 23 lipca 2021 r. obowiązują przepisy pozwalające tworzyć tzw. Społeczne Agencje Najmu (SAN). Ich zadaniem jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie ich osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Właściciele takich mieszkań i budynków będą korzystać ze zwolnień podatkowych w podatku dochodowym i VAT.

    Zasady odwołania od wyników egzaminu maturalnego 2021

    Odwołania od wyników egzaminu maturalnego. Niecałe trzy tygodnie temu maturzyści poznali wyniki egzaminów dojrzałości. Niektórzy mają wątpliwości, czy ich praca została poprawnie sprawdzona, i wnioskują o wgląd do niej oraz wyższe noty.

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli - zgodnie z projektem nowelizacji prawa oświatowego autorstwa MEiN ministerstwo co kwartał będzie przekazywało do ZUS szczegółowe informacje dotyczące nauczycieli przebywających m.in. na zwolnieniach lekarskich, urlopach zdrowotnych oraz macierzyńskich.

    Nauka stacjonarna w szkołach od 1 września 2021 r.

    Nauka stacjonarna w szkołach - minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek zapowiedział, że trwają przygotowania do powrotu uczniów do szkół od 1 września 2021 r.

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot?

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot zapowiedziany w Polskim Ładzie? Co obejmie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - możliwość zwiększenia liczby godzin

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - większa liczba dzieci będzie mogła skorzystać z dodatkowych lekcji. MEiN przygotowało zmianę przepisów w tym zakresie.

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? - wytyczne dla uczelni

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? Ministerstwo Edukacji i Nauki opublikowało wytyczne dla uczelni.

    Compliance - cykl Deminga

    Compliance - każdy system powinien działać w cyklu Deminga i zawsze należy monitorować ryzyka. Niestety często brakuje na to zasobów lub woli najwyższego kierownictwa.

    Transakcja zakupu nieruchomości na rzecz gminy

    Zakup nieruchomości na rzecz gminy. W ramach działalności gospodarczej gmina może nabywać prawa do nieruchomości na wolnym rynku - w trybie czynności cywilnoprawnych. W takich transakcjach istotne są kompetencje organów gminy. Wójt jest uprawniony do dokonywania czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Działa jednak z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki i w ramach wytyczonych przez radę gminy.

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - co zawiera?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) już działa. Wyjaśniamy, jakie informacje zawiera ten ważny rejestr. Warto również wspomnieć o obowiązkach właścicieli budynków związanych z CEEB.

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania?

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania? Wciąż można zarejestrować się w Loterii Narodowego Programu Szczepień i wziąć udział w kolejnych losowaniach nagród.

    Wakacje 2021 w Europie - zasady podróżowania, paszport covidowy, testy

    Wakacje 2021 w Europie w czasach koronawirusa - jakie zasady obowiązują podróżnych? W większości krajów trzeba pokazać paszport covidowy lub wynik testu na COVID-19.

    Aspekty środowiskowe w nowym prawie zamówień publicznych

    Zrównoważone zamówienia to taki sposób organizacji postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, który uwzględnia aspekty środowiskowe lub społeczne, co przekłada się na charakter udzielanego zamówienia, przy jednoczesnym zapewnieniu celowego, racjonalnego i oszczędnego wydatkowania środków publicznych. W pojęciu tym mieszczą się więc zarówno tzw. „zielone”, jak również społeczne zamówienia publiczne.

    Cyfryzacja usług a cyberbezpieczeństwo w sektorze publicznym

    W ostatnich latach można obserwować postępującą cyfryzację usług, również w sektorze publicznym. O ile załatwianie spraw urzędowych online jest dla obywateli ogromną wygodą, o tyle zasadne w tym kontekście jest pytanie – jak właściwie zadbać o bezpieczeństwo przetwarzanych danych?

    Karta Lokalizacji Podróżnego - jak wypełnić?

    Kartę Lokalizacji Podróżnego musi wypełnić każdy przylatujący do Polski. Czym jest? Jak wypełnić Kartę Lokalizacji Pasażera?

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej od soboty zastąpi karty papierowe. Kto musi wypełnić Kartę Lokalizacji Podróżnego?

    Loteria szczepionkowa - ochrona danych uczestników

    Loteria szczepionkowa - jak chronione są dane osobowe uczestników Loterii Narodowego Programu Szczepień? Czy dane medyczne są bezpieczne?

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych. Są już pierwsi zwycięzcy w Loterii Narodowego Programu Szczepień. Gdzie sprawdzić listę wygranych nagród? Kiedy kolejne losowania?

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną. Jak prawidłowo sporządzić protokół powypadkowy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy?

    Szczepienia dzieci w wieku 5-12 lat - od kiedy? Jest to niezwykle istotna kwestia pod kątem roku szkolnego i bezproblemowego powrotu dzieci do szkół.

    Compliance - od czego zacząć wdrożenie systemu?

    Compliance - od czego należy zacząć wdrożenie systemu w organizacji? Coraz więcej podmiotów z sektora prywatnego oraz z sektora publicznego rozumie, że posiadanie systemów Compliance jest niezbędne, by podmiot mógł bezpiecznie funkcjonować lub się rozwijać.