Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Procedura zmiany opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Marcin Polit
Aktualizacja wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu jest narzędziem, które zmierza do powiązania wartości świadczenia wieczystego użytkownika z rzeczywistą wartością gruntu oddanego mu do używania. Aktualizacja może skutkować zarówno podwyższeniem opłaty, jak i jej obniżeniem, jednak najczęstszą sytuacją jest właśnie zwiększenie obciążenia użytkownika wieczystego.

Należy odróżnić zmianę wysokości opłaty – przy zastosowaniu tej samej stawki – od zmiany wysokości stawki procentowej opłaty. Zmianę wysokości opłaty rocznej regulują art. 77–81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.og.n.), zaś o zmianie stawki procentowej opłaty mowa jest w art. 74–76 u.og.n.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana raz w roku. Oczywiście, przesłanką do aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości.

Stawka procentowa opłaty rocznej za nieruchomości gruntowe wynosi:

1) 0,3 % ceny – w przypadku nieruchomości oddanych:

● na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

● pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych,

● na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;

2) 1% ceny – w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na:

● cele rolne,

● cele mieszkaniowe,

● na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową;

3) 2% – w przypadku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na działalność turystyczną;

4) 3% za pozostałe nieruchomości gruntowe (m.in. wykorzystywane do celów gospodarczych).

O podwyższeniu stawki procentowej opłaty rocznej w przypadku nieruchomości należącej do Skarbu Państwa decyduje wojewoda, wydając odpowiednie zarządzenie, a w przypadku własności samorządu – rada gminy, powiatu albo sejmik województwa w drodze uchwały. Przy czym podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Najpierw wypowiedzenie

Organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną najpierw musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do końca roku poprzedzającego rok, w którym zaktualizowana opłata miałaby obowiązywać. Do wypowiedzenia opłaty załącza się:

1) ofertę przyjęcia jej nowej wysokości,

2) informację o wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz

3) informację o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W wypowiedzeniu należy jednocześnie wskazać sposób wyliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

SKO albo sąd

W przypadku skorzystania przez użytkownika wieczystego z przysługujących mu środków odwoławczych od decyzji urzędu ostateczna wysokość opłaty może być ustalona przez samorządowe kolegium odwoławcze (dalej: SKO) lub sąd cywilny właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Ustawodawca zastosował w tym przypadku procedurę o charakterze mieszanym, administracyjno-sądowym (por. wyrok TK z 13 marca 1996 r., sygn. akt K11/95).

Użytkownik wieczysty w terminie 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia może skierować do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Od orzeczenia kolegium użytkownik wieczysty i urząd mogą wnieść do sądu powszechnego sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia im orzeczenia.

Zarówno SKO, jak i sąd są uprawnione do ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej, wyrok posiada zatem charakter kształtujący stosunek prawny wieczystego użytkowania. W obu postępowaniach możliwa jest również ugoda, na mocy której strony uzgadniają nową wysokość opłaty.

W przypadku oddalenia wniosku czy skargi obowiązuje wysokość opłaty zaoferowanej przez właściciela.

Czytaj także: Zasady oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste>>

Uwzględnienie nakładów

Przy aktualizacji wysokości opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Nakłady na urządzenia infrastruktury technicznej należy uwzględnić tylko wówczas, gdy zostały one poniesione przez użytkownika wieczystego lub jego poprzednika.

Do urządzeń infrastruktury technicznej można zaliczyć:

● drogę,

● wybudowane na ziemi, pod, lub nad ziemią przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne

– art. 143 ust. 2 u.og.n.

Zaliczone mogą być tylko te nakłady, które użytkownik poniósł po dniu poprzedniej aktualizacji opłaty rocznej (art. 77 ust. 4 u.og.n.).

Wymóg zaliczenia nakładów dotyczy również nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (art. 77 ust. 6 u.og.n.).

Nakłady konieczne, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu, to przede wszystkim nakłady poniesione w celu korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Pojęcie to należy interpretować ściśle.

Co istotne, urząd dokonujący aktualizacji opłaty ma obowiązek zaliczyć poniesione przez użytkownika nakłady, o ile zawierają się one w ustawowym katalogu i pod warunkiem, że ich poniesienie zostanie udowodnione.

Zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego może się odbywać wyłącznie w ramach procedury aktualizacji opłaty rocznej (por. wyrok WSA w Gdańsku z 4 lipca 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 299/07). Jest oczywiście dopuszczalne, by użytkownik poinformował o poniesieniu nakładów już wcześniej, jednak obowiązek zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatami zaktualizuje się dopiero z chwilą wszczęcia postępowania w przedmiocie zmiany wysokości tego świadczenia.

Według utrwalonego w orzecznictwie poglądu użytkownik wieczysty może skutecznie wnieść żądanie zaliczenia jego nakładów najpóźniej w kierowanym do SKO wniosku o uznanie wypowiedzenia za niezasadne lub uzasadnione w innej wysokości. Wysunięcie takiego żądania w toku postępowania przed SKO lub postępowania przed sądem powszechnym będzie bezskuteczne, bowiem zakres rozpoznania sprawy przez te organy ograniczony jest zakresem żądań strony zawartych we wniosku.

Czytaj także: Użytkowanie wieczyste>>

Monitoring rynku nieruchomości

Problematyka aktualizacji opłat rocznych dla efektywnego stosowania powinna być powiązana ze stałym monitorowaniem rynku nieruchomości. Wskazane jest również systematyczne (niekoniecznie coroczne) aktualizowanie wysokości opłat. Należy pamiętać, że opłata roczna jest zawsze funkcją wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli obiektywnie wartość ta (a przez to i cena) wzrosła, to ustalona wcześniej opłata nie jest zgodna z umową, ponieważ nie odpowiada iloczynowi ceny i przyjętej stawki procentowej.

Jakkolwiek częsta aktualizacja opłaty wiąże się ze zwiększeniem, ze względu na częstotliwość, kosztów wyceny nieruchomości, to jednak pozwala uniknąć kilkusetprocentowych podwyżek wysokości opłat oraz protestów użytkowników wieczystych. Jednocześnie świadomość realizacji przez właściciela praktyki polegającej na bieżącej aktualizacji opłat zwiększa pewność obrotu gospodarczego i pozwala np. przedsiębiorcom na lepszą prognozę kosztów użytkowania nieruchomości.

UDOWODNIENIE ZASADNOŚCI ZMIANY WYSOKOŚCI OPŁATY

Ciężar udowodnienia, że zostały spełnione przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa wprawdzie na urzędzie, jednak praktycznie jedynym dowodem, który mógłby obalić twierdzenia właściciela, byłoby złożenie przez użytkownika operatu szacunkowego stwierdzającego, że zmiana wartości nieruchomości nie nastąpiła lub miała inną wysokość. Użytkownik może również kwestionować metodykę przyjętą do określenia wartości nieruchomości czy też wskazywać na oczywiste błędy logiczne w przyjętym przez rzeczoznawcę wnioskowaniu.

INFORMACJA O PONIESIENIU NAKŁADÓW

Inicjatywa we wskazaniu, że miało miejsce poniesienie nakładów na grunt, oraz ich celu i wartości leży po stronie użytkownika wieczystego. Właściciel, który w zasadzie nie posiada takich informacji – z urzędu będzie musiał nakłady uwzględnić tylko wówczas, gdy dysponować będzie precyzyjnymi danymi o ich wystąpieniu.

Podstawa prawna

● Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. z 2004 r. nr 261, poz. 2603; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. nr 47, poz. 278)

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Stasiu
    2023-03-27 10:15:17
    Czy jednym wypowiedzeniem Gmina może ustalić wieczyste użytkowanie na na. 2022r. 300,00 zł, na 2023r. 600,00zł i na 2024 1200,00 zł przy niezmienionej wycenie nieruchomości
    0
QR Code
Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Podwyżka dla 3 mln Polaków o 600 zł w 2024 r. Pracodawcy chcą 0 zł podwyżki

Minister Maląg: w 2024 r. płaca minimalna wyniesie powyżej 4,2 tys. zł. To podwyżka o powyżej 600 zł w stosunku do 2023 r.

HPV: Od 1 czerwca 2023 r. dzieci 12 i 13-letnie można zaszczepić bezpłatnie

Od 1 czerwca 2023 r. dzieci 12 i 13-letnie (urodzone od 1 stycznia 2010 r. do ukończenia 14. roku życia) będzie można zaszczepić bezpłatnie. 

Dbamy o zdrowie poprzez aktywność: nordic walking

Nordic walking w dziś znanej nam formie, został zaprezentowany w roku 1997 w Finlandii. Pierwotnie był to letni trening biegaczy narciarskich. Wkrótce stał się ciekawym i skutecznym treningiem dla wszystkich.

Iga Świątek pojechała do Paryża bronić tytułu

"Cieszę się, że jestem zdrowa" - zapewniła Iga Świątek na konferencji prasowej przed rozpoczęciem wielkoszlemowego French Open. Do Paryża, gdzie polska tenisistka będzie broniła tytułu, przyjechała po kreczu w ćwierćfinale turnieju w Rzymie.

Przechodzisz na emeryturę? Prosty trik zwiększy ją nawet o 500 zł miesięcznie

Trik jest prosty. I …. legalny. Po prostu przejdź na emeryturę w lipcu albo sierpniu 2023 r. 

Whistleblowing – najnowszy projekt ustawy o sygnalistach

25 maja 2023 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawiła się kolejna wersja projektu ustawy datowana na dzień 27 marca 2023 r. Obecnie projekt ustawy jest na Komitecie Stałym Rady Ministrów.

Stażysta plus: Jak otrzymać 3000 zł miesięcznie stypendium jako stażysta [PFRON]

Maksymalna wysokość stypendium na jednego beneficjenta ostatecznego nie może przekroczyć kwoty 3.000 zł brutto na jeden miesiąc.

KE daje Polsce na uchodźcę z Ukrainy 200 euro. Polska ma płacić 22 000 euro na uchodźcę w Paryżu

Andrzej Sadoś wskazał, że w Polsce 1 mln uchodźców z Ukrainy jest objętych ochroną międzynarodową, a UE na pomoc im przekazała 200 mln euro. 

Czy konsument będzie przymusowo korzystał z rachunku bankowego w 2024 r.?

Uchylenie przepisów obniżających limit płatności gotówkowych z 15 do 8 tys. zł, a także wprowadzających obowiązek płatności za pośrednictwem rachunku bankowego przez konsumenta, kiedy wartość transakcji z przedsiębiorcą przekracza 20 tys. zł od 2024 r. - przewiduje projekt, nad którym pracować będzie dalej Sejm.

Pięć lat obowiązywania RODO – czy mamy RODO-erę?

RODO obowiązuje już 5 lat, a prawo ochrony danych osobowych obowiązuje w Polsce od 30 kwietnia 1998 r. czyli już ćwierć wieku.

Egzamin ósmoklasisty 2023: Język angielski E8 [ODPOWIEDZI i ARKUSZE CKE]

Zakończył się dzisiejszy egzamin ósmoklasisty 2023 z języków obcych. 98% uczniów wybrało język angielski. Publikujemy arkusz egzaminacyjny CKE z języka angielskiego. Wkrótce opublikujemy odpowiedzi przygotowane przez naszych ekspertów. Zapraszamy.

Program bezpłatnych leków dla dzieci, młodzieży i seniorów dostępny już od września?

Program bezpłatnych leków dla dzieci i młodzieży do 18. roku życia oraz dla osób powyżej 65. roku życia być może będzie dostępny od września, zapowiedział minister zdrowia Adam Niedzielski. 

Rozpoczął się egzamin ósmoklasistów z języka angielskiego. Po 13ej na Infor.pl arkusze egzaminacyjne i odpowiedzi

O 9.00 rozpoczął się egzamin ósmoklasisty z języków obcych. 98% uczniów wybrało język angielski. Po 13ej arkusze z tego języka wraz z odpowiedziami ekspertów opublikujemy na Infor.pl. 

Program "Opieka 75 plus” z 58 mln zł. Pomoc dla 11 000 osób
Ostatni dzień egzaminów E8. Dziś języki obce. Króluje angielski

500 000 ósmoklasistów zmierzyło się już z egzaminami z języka polskiego i matematyki. Przed nimi ostatni egzamin - język obcy. W praktyce jest to egzamin z języka angielskiego. 

Karta Nauczyciela - tekst jednolity. Najnowszy tekst już w Dzienniku Ustaw!

Ukazał się tekst jednolity ustawy - Karta Nauczyciela. Opublikowany został właśnie w Dzienniku Ustaw - rok 2023 poz. 984. Zobacz najnowszy tekst ustawy z dnia 26 stycznia 1982 r. Karta Nauczyciela!

Jakie były pytania z matematyki? Gdzie znaleźć odpowiedzi? [ARKUSZ CKE i ODPOWIEDZI]

CKE opublikowała arkusz zadań z matematyki rozwiązywany przez ósmoklasistów. Infor.pl opublikował odpowiedzi do zadań. Sprawdź odpowiedzi.

Egzamin ósmoklasisty 2023: Matematyka [ODPOWIEDZI I ARKUSZE CKE]

Zakończył się dzisiejszy egzamin ósmoklasisty 2023 z matematyki. Publikujemy arkusz egzaminacyjny CKE. Publikujemy także odpowiedzi z matematyki przygotowane przez naszych ekspertów. Zapraszamy do lektury.

500 000 uczniów 8 klas rozpoczęło egzamin z matematyki. O 13ej na Infor.pl arkusze egzaminacyjne z CKE

Punktualnie o 9.00 rozpoczął się egzamin ósmoklasistów z matematyki. Zmierzy się z nim 500 000 uczniów.

Jak uzyskać 58 000 zł z programu „Mój prąd” 5.0.? W programie kolejne 400 mln zł?

Przy kompleksowej inwestycji maksymalna dotacja, jaką będzie można otrzymać, to nawet 58 tys. zł.

Pandemia: Kondycja psychiczna młodzieży obniżyła się

W czasie pandemii doszło do obniżenia kondycji psychicznej młodzieży. Zamiast siły witalnej charakterystycznej dla okresu rozwoju, wielu młodych doświadcza braku energii i obawy o przyszłość. To wnioski z badań Instytutu Profilaktyki Zintegrowanej.

Egzamin ósmoklasisty 2023 r. Dziś matematyka. Arkusze egzaminacyjne po 13ej na Infor.pl

Dziś egzamin ósmoklasistów z matematyki. Arkusze egzaminacyjne CKE z egzaminu ósmoklasisty 2023 r. na Infor.pl tuż po 13-ej. Nasi eksperci przygotują komentarz i odpowiedzi wkrótce po upublicznieniu arkuszy.

Protest pielęgniarek i położnych. O co walczą?

Pielęgniarki i położne z całej Polski manifestowały we wtorek w Warszawie przeciw degradacji, dyskryminacji zawodowej oraz dysproporcji w zarobkach. W Sejmie złożyły obywatelski projekt ustawy, która ma wzmocnić ich pozycję w systemie ochrony zdrowia.

Język polski: arkusze egzaminacyjne CKE z odpowiedziami na Infor.pl [Egzamin ósmoklasisty 2023 r.]

Zakończył się dzisiejszy egzamin ósmoklasisty z języka polskiego. Publikujemy arkusz egzaminacyjny CKE i odpowiedzi ekspertów. 

Komunikat ZUS: 360 000 wniosków o zwrot nadpłaty składki zdrowotnej na 665 mln zł

ZUS: do 1 czerwca można składać wnioski o zwrot nadpłaty składki zdrowotnej.