REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Procedura zmiany opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Marcin Polit

REKLAMA

Aktualizacja wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu jest narzędziem, które zmierza do powiązania wartości świadczenia wieczystego użytkownika z rzeczywistą wartością gruntu oddanego mu do używania. Aktualizacja może skutkować zarówno podwyższeniem opłaty, jak i jej obniżeniem, jednak najczęstszą sytuacją jest właśnie zwiększenie obciążenia użytkownika wieczystego.

Należy odróżnić zmianę wysokości opłaty – przy zastosowaniu tej samej stawki – od zmiany wysokości stawki procentowej opłaty. Zmianę wysokości opłaty rocznej regulują art. 77–81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.og.n.), zaś o zmianie stawki procentowej opłaty mowa jest w art. 74–76 u.og.n.

REKLAMA

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana raz w roku. Oczywiście, przesłanką do aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości.

Stawka procentowa opłaty rocznej za nieruchomości gruntowe wynosi:

1) 0,3 % ceny – w przypadku nieruchomości oddanych:

● na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

● pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych,

● na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;

2) 1% ceny – w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na:

● cele rolne,

● cele mieszkaniowe,

● na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową;

3) 2% – w przypadku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na działalność turystyczną;

4) 3% za pozostałe nieruchomości gruntowe (m.in. wykorzystywane do celów gospodarczych).

O podwyższeniu stawki procentowej opłaty rocznej w przypadku nieruchomości należącej do Skarbu Państwa decyduje wojewoda, wydając odpowiednie zarządzenie, a w przypadku własności samorządu – rada gminy, powiatu albo sejmik województwa w drodze uchwały. Przy czym podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Najpierw wypowiedzenie

Organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną najpierw musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do końca roku poprzedzającego rok, w którym zaktualizowana opłata miałaby obowiązywać. Do wypowiedzenia opłaty załącza się:

1) ofertę przyjęcia jej nowej wysokości,

2) informację o wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz

3) informację o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W wypowiedzeniu należy jednocześnie wskazać sposób wyliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

SKO albo sąd

REKLAMA

W przypadku skorzystania przez użytkownika wieczystego z przysługujących mu środków odwoławczych od decyzji urzędu ostateczna wysokość opłaty może być ustalona przez samorządowe kolegium odwoławcze (dalej: SKO) lub sąd cywilny właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Ustawodawca zastosował w tym przypadku procedurę o charakterze mieszanym, administracyjno-sądowym (por. wyrok TK z 13 marca 1996 r., sygn. akt K11/95).

Użytkownik wieczysty w terminie 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia może skierować do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Od orzeczenia kolegium użytkownik wieczysty i urząd mogą wnieść do sądu powszechnego sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia im orzeczenia.

Zarówno SKO, jak i sąd są uprawnione do ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej, wyrok posiada zatem charakter kształtujący stosunek prawny wieczystego użytkowania. W obu postępowaniach możliwa jest również ugoda, na mocy której strony uzgadniają nową wysokość opłaty.

W przypadku oddalenia wniosku czy skargi obowiązuje wysokość opłaty zaoferowanej przez właściciela.

Czytaj także: Zasady oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste>>

Uwzględnienie nakładów

Przy aktualizacji wysokości opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Nakłady na urządzenia infrastruktury technicznej należy uwzględnić tylko wówczas, gdy zostały one poniesione przez użytkownika wieczystego lub jego poprzednika.

Do urządzeń infrastruktury technicznej można zaliczyć:

● drogę,

● wybudowane na ziemi, pod, lub nad ziemią przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne

– art. 143 ust. 2 u.og.n.

Zaliczone mogą być tylko te nakłady, które użytkownik poniósł po dniu poprzedniej aktualizacji opłaty rocznej (art. 77 ust. 4 u.og.n.).

REKLAMA

Wymóg zaliczenia nakładów dotyczy również nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (art. 77 ust. 6 u.og.n.).

Nakłady konieczne, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu, to przede wszystkim nakłady poniesione w celu korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Pojęcie to należy interpretować ściśle.

Co istotne, urząd dokonujący aktualizacji opłaty ma obowiązek zaliczyć poniesione przez użytkownika nakłady, o ile zawierają się one w ustawowym katalogu i pod warunkiem, że ich poniesienie zostanie udowodnione.

Zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego może się odbywać wyłącznie w ramach procedury aktualizacji opłaty rocznej (por. wyrok WSA w Gdańsku z 4 lipca 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 299/07). Jest oczywiście dopuszczalne, by użytkownik poinformował o poniesieniu nakładów już wcześniej, jednak obowiązek zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatami zaktualizuje się dopiero z chwilą wszczęcia postępowania w przedmiocie zmiany wysokości tego świadczenia.

Według utrwalonego w orzecznictwie poglądu użytkownik wieczysty może skutecznie wnieść żądanie zaliczenia jego nakładów najpóźniej w kierowanym do SKO wniosku o uznanie wypowiedzenia za niezasadne lub uzasadnione w innej wysokości. Wysunięcie takiego żądania w toku postępowania przed SKO lub postępowania przed sądem powszechnym będzie bezskuteczne, bowiem zakres rozpoznania sprawy przez te organy ograniczony jest zakresem żądań strony zawartych we wniosku.

Czytaj także: Użytkowanie wieczyste>>

Monitoring rynku nieruchomości

Problematyka aktualizacji opłat rocznych dla efektywnego stosowania powinna być powiązana ze stałym monitorowaniem rynku nieruchomości. Wskazane jest również systematyczne (niekoniecznie coroczne) aktualizowanie wysokości opłat. Należy pamiętać, że opłata roczna jest zawsze funkcją wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli obiektywnie wartość ta (a przez to i cena) wzrosła, to ustalona wcześniej opłata nie jest zgodna z umową, ponieważ nie odpowiada iloczynowi ceny i przyjętej stawki procentowej.

Jakkolwiek częsta aktualizacja opłaty wiąże się ze zwiększeniem, ze względu na częstotliwość, kosztów wyceny nieruchomości, to jednak pozwala uniknąć kilkusetprocentowych podwyżek wysokości opłat oraz protestów użytkowników wieczystych. Jednocześnie świadomość realizacji przez właściciela praktyki polegającej na bieżącej aktualizacji opłat zwiększa pewność obrotu gospodarczego i pozwala np. przedsiębiorcom na lepszą prognozę kosztów użytkowania nieruchomości.

UDOWODNIENIE ZASADNOŚCI ZMIANY WYSOKOŚCI OPŁATY

Ciężar udowodnienia, że zostały spełnione przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa wprawdzie na urzędzie, jednak praktycznie jedynym dowodem, który mógłby obalić twierdzenia właściciela, byłoby złożenie przez użytkownika operatu szacunkowego stwierdzającego, że zmiana wartości nieruchomości nie nastąpiła lub miała inną wysokość. Użytkownik może również kwestionować metodykę przyjętą do określenia wartości nieruchomości czy też wskazywać na oczywiste błędy logiczne w przyjętym przez rzeczoznawcę wnioskowaniu.

INFORMACJA O PONIESIENIU NAKŁADÓW

Inicjatywa we wskazaniu, że miało miejsce poniesienie nakładów na grunt, oraz ich celu i wartości leży po stronie użytkownika wieczystego. Właściciel, który w zasadzie nie posiada takich informacji – z urzędu będzie musiał nakłady uwzględnić tylko wówczas, gdy dysponować będzie precyzyjnymi danymi o ich wystąpieniu.

Podstawa prawna

● Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. z 2004 r. nr 261, poz. 2603; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. nr 47, poz. 278)

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak obliczyć trzynastkę dla pracownika samorządowego? RIO: nie można wliczać jednorazowych, nieperiodycznych wypłat do podstawy wymiaru dodatkowego wynagrodzenia rocznego

Regionalna Izba Obrachunkowa w piśmie z 28 stycznia 2025 r. wyjaśniła, że do podstawy wymiaru dodatkowego wynagrodzenia rocznego (tzw. trzynastki) wlicza się te składniki wynagrodzenia, które przyjmowane są do obliczenia ekwiwalentu pieniężnego za urlop wypoczynkowy, a także wynagrodzenie za urlop wypoczynkowy oraz wynagrodzenie za czas pozostawania bez pracy przysługujące pracownikowi, który podjął pracę w wyniku przywrócenia do pracy. Do tej podstawy nie wlicza się natomiast jednorazowych lub nieperiodycznych wypłat za spełnienie określonego zadania bądź za określone osiągnięcie.

Z Radomia polecisz tylko w dwóch kierunkach. Jeden wkrótce będzie zawieszony

Jedynie ponad 3 tys. pasażerów. Tylu odprawiło lotnisko w Radomiu w styczniu. To o połowę mniej niż w tym samym miesiącu 2024 roku. Polskie Porty Lotnicze przekazały, że na ten moment dostępne są dwa regularne kierunki lotów.

Jak obniżyć koszty obsługi zadań pomocy społecznej? Postulaty Unii Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza

Jak obniżyć koszty obsługi zadań pomocy społecznej? Postulaty Komisji ds. Polityki Społecznej i Ochrony Zdrowia Unii Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza dotyczące usprawnienia działania organów pomocy społeczne.

Raport o stanie gminy 2025 szybko i bez błędów. Kielce, Wrocław i Jarocin już to zrobiły ... z pomocą AI

Gminom pozostało nieco ponad 100 dni na przygotowanie obowiązkowych sprawozdań, w których co roku raportują kluczowe informacje i rozliczają się z efektów realizowanych projektów. Czy to dużo czasu? Niekoniecznie, biorąc uwagę, że gminom w zależności od ich wielkości i specyficznych potrzeb stworzenie takiego opracowania zajmuje od min. 120, do nawet 2500 godzin, czyli 312 dni (!) i może angażować aż 20 pracowników (Dane szacunkowe: Integrator Danych Miejskich IRMiR). Dlatego przygotowując raport, gmina musi nierzadko sięgać po dodatkowe wsparcie. Opracowanie dokumentu kosztuje sporo wysiłku, czasu i pieniędzy, ale zdarza się, że jego lekturą nie są zainteresowani radni, więc mieszkańcy tym bardziej. Te wszystkie problemy można rozwiązać za pomocą wsparcia sztucznej inteligencji, która wygeneruje sprawozdanie o gminie. Czy to może działać? Przypadki Kielc, Jarocina i Wrocławia pokazują, że tak.

REKLAMA

EU Navigate. Program wsparcia dla osób starszych z chorobą nowotworową

Zapraszamy do udziału w projekcie EU NAVIGATE prowadzonym przez Pracownię Badań nad Starzejącym się Społeczeństwem Uniwersytetu Jagiellońskiego Collegium Medicum działającą pod kierunkiem pani profesor Katarzyny Szczerbińskiej.

Co z telefonami komórkowymi w szkołach? MEN odpowiada na ważne pytania

„W 2025 r. minister edukacji planuje przeprowadzenie badań dotyczących sposobów uregulowania przez szkoły zasad korzystania z telefonów komórkowych i innych urządzeń elektronicznych.” - zapowiedziała wiceministra Katarzyna Lubnauer w odpowiedzi na interpelację poselską.

W styczniu lekarze zdiagnozowali ok. 300 tys. zachorowań na grypę. W tym sezonie zaszczepiło się niespełna 1,7 mln osób

GIS poinformował, że od początku sezonu epidemicznego 2024/2025 w związku z powikłaniami grypy zmarło prawie tysiąc osób. Ministerstwo Zdrowia podało, że przeciw zaszczepiło się w tym sezonie niespełna 1,7 mln osób. Zapasy szczepionek są, brak tylko chętnych do szczepień.

Usługi sąsiedzkie, teleopieka dla seniorów. Do 7 lutego 2025 r. gminy mogą składać wnioski o dofinansowania

Teleopieka dla seniorów. Gminy mogą składać wnioski o dofinansowania. Kto będzie mógł skorzystać z usług sąsiedzkich, w tym m.in. z dostępu do tzw. „opieki na odległość”? Ile wynosi dofinansowanie w ramach rządowego programu "Korpus Wsparcia Seniorów" na 2025 r.?

REKLAMA

Ile wynosi liczba ludności Polski na koniec 2024 roku? [Dane GUS]

Główny Urząd Statystyczny podał wstępne szacunkowe dane dotyczące liczby ludności w Polsce na koniec 2024 r. Jest spadek.

Podwyżka o 40% (marchewka) a podniesienie wieku emerytalnego (kij). Wcześniej był postulat 3 miesięcy urlopu za 7 lat pracy w jednej firmie

Autorem propozycji podwyżki o 20% w 2025 r. i o 20% w 2026 r. jest Lider Związkowej Alternatywy Piotr Szumlewicz. Mowa jest o podwyżkach płac w sferze budżetowej w tym roku i co najmniej 20 proc. w przyszłym. Wcześniej związkowiec postulował wprowadzenie urlopu 3 miesięcy za 7 lat pracy. Propozycje oceniam jako nierealne do wprowadzenia.

REKLAMA