Nowe zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego

Źle zagospodarowana i niedostatecznie wyposażona w infrastrukturę techniczną i społeczną przestrzeń stała się zjawiskiem niepożądanym nie tylko z powodów estetycznych, ale również ekonomicznych. Problemy te ma rozwiązać długo oczekiwany Kodeks urbanistyczno-budowlany.

Do końca października 2016 r. trwała faza opinii i uzgodnień projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego (dalej: Kodeks). Upubliczniono go 30 września br. na stronach internetowych Rządowego Centrum Legislacji (https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12290463). Według założeń, Kodeks ma zlikwidować przestrzenne, instytucjonalne, prawne i proceduralne bariery realizacji inwestycji. Jest efektem prac resortu budownictwa wykorzystujących dorobek działającej od lipca 2012 r. do początku 2016 r. Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego oraz licznych postulatów środowisk planistów przestrzennych, organów władzy publicznej, projektantów oraz inwestorów. Kodeks zastąpi kilka obowiązujących obecnie ustaw: o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Prawo budowlane, specustawy branżowe, a także część ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Polecamy produkt: Gazeta Samorządu i Administracji

Zasady ogólne

Główny ciężar zmian dotyczy fazy planowania i zagospodarowania przestrzeni. Po niemal 13 latach obowiązywania dotychczasowa formuła zasad prawnych w tym zakresie zupełnie się wyczerpała, a dalsze ich funkcjonowanie stało się nieekonomiczne. Ideą przewodnią Kodeksu stało się więc wprowadzenie generalnej zasady realizacji inwestycji na podstawie planów zagospodarowania przestrzennego. Ma to skłonić władze różnych szczebli do uchwalania aktów planowania miejscowego uwzględniających realne prognozy potrzeb i możliwości rozwojowych. Tylko tak przygotowane i uchwalone narzędzia prawa lokalnego zagwarantują władzom realny wpływ na kierunki rozwoju pozostającej w ich gestii przestrzeni, gdyż cały ciężar wydawania inwestycyjnych decyzji administracyjnych skierowany będzie do władz wyższych szczebli, powiatowych i regionalnych.

Autorzy Kodeksu duży nacisk kładą też na szeroką i różnoraką partycypację społeczną w uchwalaniu aktów planowania przestrzennego oczekując rezultatów w postaci mniejszej ilości konfliktów na tle zagospodarowania otaczającej przestrzeni.

Polityka przestrzenna w gminie

Według projektu Kodeksu, na poziomie gminy sporządzane będą następujące akty planowania przestrzennego:

1) studium rozwoju przestrzennego gminy,

2) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,

3) miejscowe przepisy urbanistyczne.

Uzyskanie indywidualnej decyzji inwestycyjnej na terenie pozbawionym planu miejscowego będzie traktowane jako wyjątek od reguły, a będzie możliwe jedynie na terenach zurbanizowanych, określonych przez władze lokalne.

Studium rozwoju przestrzennego gminy sporządzać się będzie dla całego obszaru gminy. Jest odpowiednikiem obecnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, lecz obejmie swym zakresem więcej zagadnień oraz będzie mieć rangę aktu miejscowego. Dzięki temu studium będzie miało realny wpływ na wydawane zgody inwestycyjne. Przy sporządzaniu i uchwalaniu tego dokumentu władze lokalne muszą uwzględnić ponadlokalne treści planistyczne zawarte w innych aktach – studium ramowym, planie województwa, krajowym planie rozmieszczenia, ale również w decyzjach dokonujących lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przywrócona zatem zostanie hierarchia aktów planistycznych, a szczególnie zaakcentowana ranga inwestycji celów publicznych. Najważniejszą nowością będzie konieczność wyznaczenia w studiach obszarów zurbanizowanych, na których będzie możliwe wydawanie zgód inwestycyjnych, nawet w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszary nowej urbanizacji mogą być określone jedynie w sytuacjach uzasadnionych potrzebami i możliwościami rozwoju gminy, zgodnie z programami rozwoju przestrzennego. Zapobiegnie to nieuzasadnionemu przeszacowywaniu opracowań gminnych i wyznaczaniu zbyt rozległych terenów rozwoju urbanizacji.

Nowością będzie możliwość konstrukcji odmiennych ustaleń planu miejscowego dla różnych poziomów przestrzeni, również położonych pod i nad poziomem gruntów.

W ślad za uchwaleniem studium, w uzasadnionych przypadkach i równolegle, sporządza się i uchwala miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Obejmą one tereny głównie nowych inwestycji, które pozwolą na kompleksową regulację zagadnień funkcjonalno-przestrzennych (cała strefa funkcjonalna łącznie z kompletną infrastrukturą techniczną i społeczną, drogami, a także obszarami oddziaływania). Nowością będzie możliwość, a nawet konieczność, dokonania w planie scaleń i podziałów lub tylko podziałów, jeśli będzie to niezbędne dla realizacji jego ustaleń.

Ustawodawca przewiduje dodatkowe rodzaje planów miejscowych o charakterze specjalnym:

1) plan miejscowy sporządzany na wniosek inwestora na mocy umowy urbanistycznej, który swym zakresem może obejmować inwestycję komercyjną skorelowaną z inwestycjami wykonywanymi na rzecz gminy (infrastruktura, drogi, obiekty użyteczności publicznej itp.),

2) plan miejscowy ze zintegrowaną oceną oddziaływania na środowisko, gdy przewidywana jest realizacja inwestycji wymagająca takiej oceny,

3) uproszczony plan miejscowy sporządzany dla obszarów o ukształtowanej strukturze funkcjonalno-przestrzennej, które nie wymagają budowy nowych dróg czy infrastruktury technicznej,

4) plan miejscowy lokalizujący inwestycję Narodowego Operatora Mieszkaniowego, sporządzany w celu wyznaczenia obszarów dla społecznego budownictwa czynszowego – wyjątkowo plan taki może przygotować do uchwalenia Operator na mocy porozumienia zawartego z wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta),

5) miejscowe przepisy urbanistyczne, które zastąpią obecną uchwałę w sprawie zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń.

Plany miejscowe, które w ciągu pięciu lat od ich uchwalenia nie doczekają się realizacji, będą uchylane. Podobnie będzie, gdy zmiana studium obejmie rezygnację z wyznaczenia obszarów nowej urbanizacji. Zapobiegnie to z jednej strony nieuzasadnionym rezerwom terenów, z drugiej zaś – bezterminowym roszczeniom.

Polityka przestrzenna w województwie...

Dokumentem planistycznym na poziomie regionalnym, pozostającym w gestii samorządu wojewódzkiego, będzie plan województwa sporządzany w zgodzie ze strategią rozwoju i uwzględniający wojewódzki plan rozmieszczenia inwestycji celu publicznego. Głównym zadaniem planu województwa jest określenie obszarów funkcjonalnych, ale również obszarów dopuszczalnej lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii, obszarów dopuszczalnej lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² (dla obszarów funkcjonalnych innych niż związku metropolitarnego) oraz 5000 m² (dla pozostałych obszarów), obszary zakazu zmian przeznaczenia użytków rolnych wysokich klas, obszary krajobrazów priorytetowych, limitów obszarów rewitalizacji, kryteria pozwalające na uznanie terenu za obszar o skupionej zabudowie. Uwarunkowania te muszą być uwzględniane w aktach planistycznych niższego rzędu.

...i na poziomie krajowym

Na bazie długookresowej i średniookresowej strategii rozwoju kraju powstanie krajowa strategia rozwoju zawierająca opis uwarunkowań polityki przestrzennej kraju. Będzie ona przyjmowana uchwałą Rady Ministrów po zaopiniowaniu przez samorządy wojewódzkie oraz po przeprowadzeniu konsultacji publicznych.

Centralnym dokumentem planistycznym będzie również krajowy plan rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym, uchwalany przez Radę Ministrów po uzgodnieniu z Komitetem Rady Ministrów do spraw Rozwoju Przestrzennego. Ustalenia krajowych aktów planowania przestrzennego będą musiały być uwzględniane we wszystkich aktach niższego rzędu.