Darowizna nieruchomości w praktyce

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku (art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: k.c.). Wśród innych umów, darowiznę wyróżnia kilka cech szczególnych. Najistotniejszą z nich jest nieodpłatność, która ma charakter całkowity i rozciąga się nie tylko na chwilę dokonania umowy darowizny, lecz także na przyszłość. Kolejną są wysokie wymagania dotyczące formy, w jakiej umowa powinna zostać zawarta. Oświadczenie darczyńcy powinno być bowiem złożone w formie aktu notarialnego (art. 890 § 1 zd. 1 k.c.).

Umowę darowizny wyróżnia ponadto podobieństwo do jednostronnych czynności prawnych (np. sporządzenie testamentu). Podobieństwo to ma jednak charakter pozorny. Jak bowiem już wskazano, darowizna jest umową (mimo że jedynie jednostronnie zobowiązującą). Oznacza to, że obdarowany musi się zgodzić na przyjęcie przedmiotu darowizny. Zgoda obdarowanego nie musi być jednak wyrażona w formie szczególnej. Może mieć nawet charakter dorozumiany.

Biorąc jednak pod uwagę, że, zgodnie z art. 158 k.c., każda umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Należy więc stwierdzić, że dla ważności umowy darowizny nieruchomości niezbędne jest również złożenie przez obdarowanego oświadczenia w formie aktu notarialnego. Brak bowiem możliwości, aby czynność ta stała się ważna na podstawie innej formy, np. poprzez wydanie przedmiotu darowizny. Niezachowanie wymaganej formy aktu notarialnego powoduje, zgodnie z art. 73 § 2 i art. 58 § 1 k.c., nieważność umowy darowizny.

Kolejne wyjątki, ograniczenia i obostrzenia dotyczące darowizny nieruchomości, oczywiście w odniesieniu do nieruchomości podlegających jej przepisom, wprowadza ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.).

Zobacz również: Współczynnik bez używanych nieruchomości

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Darowiźnie nieruchomości poświęcono w u.g.n. wiele miejsca, co wskazuje na istotną rolę tej umowy w sferze gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (JST). Praktyka gospodarowania nieruchomościami przynosi pełne potwierdzenie tej tezy, zwłaszcza w odniesieniu do obrotu nieruchomościami JST przez organy do tego uprawnione, ale także w sferze nabywania nieruchomości od Skarbu Państwa.

Artykuł 13 ust. 2 u.g.n. stanowi, że nieruchomość może być, z zastrzeżeniem art. 59 ust. 1 u.g.n., przedmiotem darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a JST, a także między tymi jednostkami. Na gruncie tego przepisu rozróżnić można dwa przypadki darowizny nieruchomości, na rzecz:

1) podmiotów niebędących ani JST, ani Skarbem Państwa,

2) JST oraz Skarbu Państwa.

W pierwszym przypadku u.g.n. formułuje bezwzględny wymóg, aby darowizna dokonywana była wyłącznie na cele publiczne. Nie ma możliwości interpretowania tego przepisu w sposób rozszerzający, przy czym darowizna jest możliwa wyłącznie na cele publiczne wymienione w art. 6 u.g.n. Katalog ten ma charakter zamknięty, mimo że wśród celów publicznych wymienione są także cele określone w innych niż u.g.n. ustawach.

W drugim przypadku, to jest przy dokonywaniu darowizny na rzecz Skarbu Państwa lub JST, wymóg ten nie musi być zachowany. Nieruchomość może być darowana z przeznaczeniem na dowolny cel. Należy jednak dodać, że działalność zarówno Skarbu Państwa, jak i JST ma co do zasady charakter publiczny i polega na realizacji zadań publicznych, jeśli nawet innych niż zdefiniowane w u.g.n., to zachowujących taki charakter w rozumieniu szerokim lub nawet potocznym. Można zatem, nieco upraszczając, stwierdzić, że każda darowizna nieruchomości dokonana pomiędzy Skarbem Państwa i JST albo pomiędzy tymi jednostkami, będzie darowizną nieruchomości na cel publiczny. Niezależnie od rodzaju celu darowizny oraz od sposobu rozumienia celu publicznego należy wskazać, że w przypadku obu rodzajów darowizn cel ten musi zostać określony w umowie. Dodatkowo w przypadku niewykorzystania nieruchomości na cel wskazany w umowie, darowizna podlega odwołaniu, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie.

Umowa darowizny

Co do samego dokonywania darowizny, praktyka pokazuje, że najczęściej dochodzi ona do skutku na wniosek strony zainteresowanej nabyciem nieruchomości. Oczywiście warunkiem koniecznym jest wyrażenie zgody na dokonanie darowizny przez właściwy organ. W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa jest to, co do zasady, wojewoda właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W przypadku nieruchomości stanowiących własność JST jest to właściwy organ stanowiący, czyli rada gminy, rada powiatu lub sejmik województwa. Po uzyskaniu takiej zgody starosta, w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa albo właściwy organ wykonawczy w odniesieniu do nieruchomości samorządowych, może dokonać darowizny, co wiąże się ze złożeniem wspomnianego już oświadczenia.

Z reguły zawarcie aktu notarialnego, umowy darowizny jest poprzedzone sporządzeniem i podpisaniem protokołu uzgodnień, zawierającym umówione postanowienia co do planowanej umowy darowizny.

Wspomniana zgoda właściwego organu, niezbędna do możliwości dokonania darowizny, przybiera, w zależności od organu, który ją wydaje, różną formę. W przypadku wojewody zgoda wydawana jest w postaci zarządzenia, zaś w przypadku zgody właściwej rady albo sejmiku, jako pochodząca od organu kolegialnego, następuje ona w formie uchwały.

Praktyka pozwala na wyróżnienie dwóch rodzajów uchwał dotyczących wyrażenia zgody na darowiznę nieruchomości. Najczęściej uchwała taka ma charakter indywidualny, dotyczy konkretnego przypadku darowizny konkretnej nieruchomości. W dużych JST, gdzie obrót nieruchomościami odbywa się na większą skalę, dla jego usprawnienia, któremu może nie sprzyjać sesyjny tryb pracy rady albo sejmiku, wprowadzane bywa rozwiązanie polegające na wyrażeniu zgody na darowiznę zawartej w uchwale dotyczącej określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości i ich wydzierżawiania i wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony. Podkreślić należy, że tego typu „generalna” zgoda jest możliwa tylko wtedy, jeśli postanowienia tego typu uchwały dotyczą zgody na dokonanie konkretnej czynności prawnej, są skierowane do konkretnej grupy osób oraz określają w sposób możliwy do ustalenia i zweryfikowania warunki dokonania takiej darowizny.

Odwołanie darowizny

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje odwołanie darowizny nieruchomości, którego jedyną przesłanką jest niezrealizowanie celu darowizny, określonego w umowie. Odwołanie takie ma charakter obowiązkowy i następuje, zgodnie z art. 900 k.c., poprzez złożenie przez darczyńcę obdarowanemu oświadczenia na piśmie. Jednak przejście własności nieruchomości z powrotem z obdarowanego na darczyńcę, który odwołał darowiznę, wymaga złożenia oświadczenia o zwrocie przedmiotu darowizny w formie aktu notarialnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa ani terminu, w jakim ma nastąpić odpowiednie wykorzystanie darowanej nieruchomości, ani terminu, w jakim darowizna ulega odwołaniu. Nie ma natomiast przeszkód, aby terminy te zostały określone w umowie darowizny.

Procedura odwołania darowizny jest w pewnym zakresie analogiczna do obowiązującej przy jej dokonaniu, a mianowicie istnieje możliwość odstąpienia od odwołania darowizny, jeśli zgodzi się na to ten sam organ, który wydał zgodę na dokonanie darowizny. Praktyka pokazuje, że zgoda taka może mieć charakter wyłącznie indywidualny.

Podstawy prawne

● art. 6, art. 13 ust. 2, art. 59 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 906)

● art. 58 § 1, art. 73 § 2, art. 158, art. 888 § 1, art. 890 § 1 zd. 1, art. 900 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 121; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 827)

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami