Kategorie

Darowizna nieruchomości w praktyce

Wołosiak Rafał
Darowizna nieruchomości/ Fot. Fotolia
Darowizna nieruchomości/ Fot. Fotolia
Zasady przekazywania i nabywania nieruchomości w drodze darowizny wciąż wywołują wśród samorządowców wiele wątpliwości. Dotyczy to zwłaszcza kwestii ewentualnego odwołania darowizny.
Reklama

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku (art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: k.c.). Wśród innych umów, darowiznę wyróżnia kilka cech szczególnych. Najistotniejszą z nich jest nieodpłatność, która ma charakter całkowity i rozciąga się nie tylko na chwilę dokonania umowy darowizny, lecz także na przyszłość. Kolejną są wysokie wymagania dotyczące formy, w jakiej umowa powinna zostać zawarta. Oświadczenie darczyńcy powinno być bowiem złożone w formie aktu notarialnego (art. 890 § 1 zd. 1 k.c.).

Umowę darowizny wyróżnia ponadto podobieństwo do jednostronnych czynności prawnych (np. sporządzenie testamentu). Podobieństwo to ma jednak charakter pozorny. Jak bowiem już wskazano, darowizna jest umową (mimo że jedynie jednostronnie zobowiązującą). Oznacza to, że obdarowany musi się zgodzić na przyjęcie przedmiotu darowizny. Zgoda obdarowanego nie musi być jednak wyrażona w formie szczególnej. Może mieć nawet charakter dorozumiany.

Biorąc jednak pod uwagę, że, zgodnie z art. 158 k.c., każda umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Należy więc stwierdzić, że dla ważności umowy darowizny nieruchomości niezbędne jest również złożenie przez obdarowanego oświadczenia w formie aktu notarialnego. Brak bowiem możliwości, aby czynność ta stała się ważna na podstawie innej formy, np. poprzez wydanie przedmiotu darowizny. Niezachowanie wymaganej formy aktu notarialnego powoduje, zgodnie z art. 73 § 2 i art. 58 § 1 k.c., nieważność umowy darowizny.

Kolejne wyjątki, ograniczenia i obostrzenia dotyczące darowizny nieruchomości, oczywiście w odniesieniu do nieruchomości podlegających jej przepisom, wprowadza ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.).

Zobacz również: Współczynnik bez używanych nieruchomości

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Reklama

Darowiźnie nieruchomości poświęcono w u.g.n. wiele miejsca, co wskazuje na istotną rolę tej umowy w sferze gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (JST). Praktyka gospodarowania nieruchomościami przynosi pełne potwierdzenie tej tezy, zwłaszcza w odniesieniu do obrotu nieruchomościami JST przez organy do tego uprawnione, ale także w sferze nabywania nieruchomości od Skarbu Państwa.

Artykuł 13 ust. 2 u.g.n. stanowi, że nieruchomość może być, z zastrzeżeniem art. 59 ust. 1 u.g.n., przedmiotem darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a JST, a także między tymi jednostkami. Na gruncie tego przepisu rozróżnić można dwa przypadki darowizny nieruchomości, na rzecz:

1) podmiotów niebędących ani JST, ani Skarbem Państwa,

2) JST oraz Skarbu Państwa.

W pierwszym przypadku u.g.n. formułuje bezwzględny wymóg, aby darowizna dokonywana była wyłącznie na cele publiczne. Nie ma możliwości interpretowania tego przepisu w sposób rozszerzający, przy czym darowizna jest możliwa wyłącznie na cele publiczne wymienione w art. 6 u.g.n. Katalog ten ma charakter zamknięty, mimo że wśród celów publicznych wymienione są także cele określone w innych niż u.g.n. ustawach.

W drugim przypadku, to jest przy dokonywaniu darowizny na rzecz Skarbu Państwa lub JST, wymóg ten nie musi być zachowany. Nieruchomość może być darowana z przeznaczeniem na dowolny cel. Należy jednak dodać, że działalność zarówno Skarbu Państwa, jak i JST ma co do zasady charakter publiczny i polega na realizacji zadań publicznych, jeśli nawet innych niż zdefiniowane w u.g.n., to zachowujących taki charakter w rozumieniu szerokim lub nawet potocznym. Można zatem, nieco upraszczając, stwierdzić, że każda darowizna nieruchomości dokonana pomiędzy Skarbem Państwa i JST albo pomiędzy tymi jednostkami, będzie darowizną nieruchomości na cel publiczny. Niezależnie od rodzaju celu darowizny oraz od sposobu rozumienia celu publicznego należy wskazać, że w przypadku obu rodzajów darowizn cel ten musi zostać określony w umowie. Dodatkowo w przypadku niewykorzystania nieruchomości na cel wskazany w umowie, darowizna podlega odwołaniu, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie.

Umowa darowizny

Co do samego dokonywania darowizny, praktyka pokazuje, że najczęściej dochodzi ona do skutku na wniosek strony zainteresowanej nabyciem nieruchomości. Oczywiście warunkiem koniecznym jest wyrażenie zgody na dokonanie darowizny przez właściwy organ. W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa jest to, co do zasady, wojewoda właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W przypadku nieruchomości stanowiących własność JST jest to właściwy organ stanowiący, czyli rada gminy, rada powiatu lub sejmik województwa. Po uzyskaniu takiej zgody starosta, w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa albo właściwy organ wykonawczy w odniesieniu do nieruchomości samorządowych, może dokonać darowizny, co wiąże się ze złożeniem wspomnianego już oświadczenia.

Z reguły zawarcie aktu notarialnego, umowy darowizny jest poprzedzone sporządzeniem i podpisaniem protokołu uzgodnień, zawierającym umówione postanowienia co do planowanej umowy darowizny.

Wspomniana zgoda właściwego organu, niezbędna do możliwości dokonania darowizny, przybiera, w zależności od organu, który ją wydaje, różną formę. W przypadku wojewody zgoda wydawana jest w postaci zarządzenia, zaś w przypadku zgody właściwej rady albo sejmiku, jako pochodząca od organu kolegialnego, następuje ona w formie uchwały.

Praktyka pozwala na wyróżnienie dwóch rodzajów uchwał dotyczących wyrażenia zgody na darowiznę nieruchomości. Najczęściej uchwała taka ma charakter indywidualny, dotyczy konkretnego przypadku darowizny konkretnej nieruchomości. W dużych JST, gdzie obrót nieruchomościami odbywa się na większą skalę, dla jego usprawnienia, któremu może nie sprzyjać sesyjny tryb pracy rady albo sejmiku, wprowadzane bywa rozwiązanie polegające na wyrażeniu zgody na darowiznę zawartej w uchwale dotyczącej określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości i ich wydzierżawiania i wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony. Podkreślić należy, że tego typu „generalna” zgoda jest możliwa tylko wtedy, jeśli postanowienia tego typu uchwały dotyczą zgody na dokonanie konkretnej czynności prawnej, są skierowane do konkretnej grupy osób oraz określają w sposób możliwy do ustalenia i zweryfikowania warunki dokonania takiej darowizny.

Odwołanie darowizny

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje odwołanie darowizny nieruchomości, którego jedyną przesłanką jest niezrealizowanie celu darowizny, określonego w umowie. Odwołanie takie ma charakter obowiązkowy i następuje, zgodnie z art. 900 k.c., poprzez złożenie przez darczyńcę obdarowanemu oświadczenia na piśmie. Jednak przejście własności nieruchomości z powrotem z obdarowanego na darczyńcę, który odwołał darowiznę, wymaga złożenia oświadczenia o zwrocie przedmiotu darowizny w formie aktu notarialnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa ani terminu, w jakim ma nastąpić odpowiednie wykorzystanie darowanej nieruchomości, ani terminu, w jakim darowizna ulega odwołaniu. Nie ma natomiast przeszkód, aby terminy te zostały określone w umowie darowizny.

Procedura odwołania darowizny jest w pewnym zakresie analogiczna do obowiązującej przy jej dokonaniu, a mianowicie istnieje możliwość odstąpienia od odwołania darowizny, jeśli zgodzi się na to ten sam organ, który wydał zgodę na dokonanie darowizny. Praktyka pokazuje, że zgoda taka może mieć charakter wyłącznie indywidualny.

Podstawy prawne

● art. 6, art. 13 ust. 2, art. 59 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 906)

● art. 58 § 1, art. 73 § 2, art. 158, art. 888 § 1, art. 890 § 1 zd. 1, art. 900 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 121; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 827)

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    1 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Kiedy gmina może wprowadzić uchwałę ograniczenia emisji hałasu

    Uchwały o ograniczeniu emisji hałasu nie można uchwalić tylko na podstawie skarg mieszkańców. Niezbędne są badania określające poziom hałasu. Przy czym wprowadzenia ograniczeń nie uzasadnia incydentalne naruszenie norm emisji hałasu.

    Program „Rosnąca odporność” dla gmin i mobilne punkty szczepień

    Program „Rosnąca odporność” dla gmin i mobilne punkty szczepień w oparciu o urzędy wojewódzkie to nowe programy, których uruchomienie zapowiada rząd.

    Premia dla lekarza POZ za szczepienie

    Lekarz POZ otrzyma premię finansową za zwiększenie tempa szczepień i liczby zaszczepionych pacjentów w poradni.

    Nadzór nad dyrektorami - planowane zmiany

    Projektowane przepisy, mające zwiększyć kontrolę nad szkołami, zostały złagodzone. Co z dyrektorami?

    Powodzie - czy możemy przygotować się na nadchodzące zalania?

    W momencie wystąpienia sytuacji kryzysowej praktyczne możliwości zabezpieczenia przed jej skutkami są bardzo ograniczone. Jakie mamy możliwości ograniczenia zagrożenia powodziowego?

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym przewiduje przygotowany przez MRiPS projekt nowelizacji. Co się zmieni?

    Społeczne Agencje Najmu - korzyści podatkowe dla właścicieli

    Od 23 lipca 2021 r. obowiązują przepisy pozwalające tworzyć tzw. Społeczne Agencje Najmu (SAN). Ich zadaniem jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie ich osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Właściciele takich mieszkań i budynków będą korzystać ze zwolnień podatkowych w podatku dochodowym i VAT.

    Zasady odwołania od wyników egzaminu maturalnego 2021

    Odwołania od wyników egzaminu maturalnego. Niecałe trzy tygodnie temu maturzyści poznali wyniki egzaminów dojrzałości. Niektórzy mają wątpliwości, czy ich praca została poprawnie sprawdzona, i wnioskują o wgląd do niej oraz wyższe noty.

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli - zgodnie z projektem nowelizacji prawa oświatowego autorstwa MEiN ministerstwo co kwartał będzie przekazywało do ZUS szczegółowe informacje dotyczące nauczycieli przebywających m.in. na zwolnieniach lekarskich, urlopach zdrowotnych oraz macierzyńskich.

    Nauka stacjonarna w szkołach od 1 września 2021 r.

    Nauka stacjonarna w szkołach - minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek zapowiedział, że trwają przygotowania do powrotu uczniów do szkół od 1 września 2021 r.

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot?

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot zapowiedziany w Polskim Ładzie? Co obejmie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - możliwość zwiększenia liczby godzin

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - większa liczba dzieci będzie mogła skorzystać z dodatkowych lekcji. MEiN przygotowało zmianę przepisów w tym zakresie.

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? - wytyczne dla uczelni

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? Ministerstwo Edukacji i Nauki opublikowało wytyczne dla uczelni.

    Compliance - cykl Deminga

    Compliance - każdy system powinien działać w cyklu Deminga i zawsze należy monitorować ryzyka. Niestety często brakuje na to zasobów lub woli najwyższego kierownictwa.

    Transakcja zakupu nieruchomości na rzecz gminy

    Zakup nieruchomości na rzecz gminy. W ramach działalności gospodarczej gmina może nabywać prawa do nieruchomości na wolnym rynku - w trybie czynności cywilnoprawnych. W takich transakcjach istotne są kompetencje organów gminy. Wójt jest uprawniony do dokonywania czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Działa jednak z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki i w ramach wytyczonych przez radę gminy.

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - co zawiera?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) już działa. Wyjaśniamy, jakie informacje zawiera ten ważny rejestr. Warto również wspomnieć o obowiązkach właścicieli budynków związanych z CEEB.

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania?

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania? Wciąż można zarejestrować się w Loterii Narodowego Programu Szczepień i wziąć udział w kolejnych losowaniach nagród.

    Wakacje 2021 w Europie - zasady podróżowania, paszport covidowy, testy

    Wakacje 2021 w Europie w czasach koronawirusa - jakie zasady obowiązują podróżnych? W większości krajów trzeba pokazać paszport covidowy lub wynik testu na COVID-19.

    Aspekty środowiskowe w nowym prawie zamówień publicznych

    Zrównoważone zamówienia to taki sposób organizacji postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, który uwzględnia aspekty środowiskowe lub społeczne, co przekłada się na charakter udzielanego zamówienia, przy jednoczesnym zapewnieniu celowego, racjonalnego i oszczędnego wydatkowania środków publicznych. W pojęciu tym mieszczą się więc zarówno tzw. „zielone”, jak również społeczne zamówienia publiczne.

    Cyfryzacja usług a cyberbezpieczeństwo w sektorze publicznym

    W ostatnich latach można obserwować postępującą cyfryzację usług, również w sektorze publicznym. O ile załatwianie spraw urzędowych online jest dla obywateli ogromną wygodą, o tyle zasadne w tym kontekście jest pytanie – jak właściwie zadbać o bezpieczeństwo przetwarzanych danych?

    Karta Lokalizacji Podróżnego - jak wypełnić?

    Kartę Lokalizacji Podróżnego musi wypełnić każdy przylatujący do Polski. Czym jest? Jak wypełnić Kartę Lokalizacji Pasażera?

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej od soboty zastąpi karty papierowe. Kto musi wypełnić Kartę Lokalizacji Podróżnego?

    Loteria szczepionkowa - ochrona danych uczestników

    Loteria szczepionkowa - jak chronione są dane osobowe uczestników Loterii Narodowego Programu Szczepień? Czy dane medyczne są bezpieczne?

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych. Są już pierwsi zwycięzcy w Loterii Narodowego Programu Szczepień. Gdzie sprawdzić listę wygranych nagród? Kiedy kolejne losowania?

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną. Jak prawidłowo sporządzić protokół powypadkowy?