Jak nowe przepisy o sprzedaży ziemi rolnej wpłyną na gospodarkę nieruchomościami samorządowymi

30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: ustawa o sprzedaży gruntów rolnych). Sprzedaż nieruchomości rolnych jest obecnie, z niewielkimi wyjątkami, możliwa jedynie na zasadach przewidzianych w tej ustawie. Wśród tych wyjątków, czyli podmiotów, które są zwolnione z obowiązku stosowania ustawy o sprzedaży gruntów rolnych, nie ma ani Skarbu Państwa, ani jednostek samorządu terytorialnego. Oznacza to, że w przypadku, gdy nabywcą samorządowej nieruchomości rolnej nie będzie rolnik, JST będzie musiała uzyskać zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) na jej zbycie.

Polecamy produkt: Gazeta Samorządu i Administracji

Sprzedaż nieruchomości publicznych

Kwestie związane z obrotem nieruchomościami mającymi status nieruchomości publicznych, czyli takich, które stanowią własność Skarbu lub JST są uregulowane przede wszystkim przez ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Analiza jej postanowień wprost prowadzi do wniosków, że jako zasada przy zbywaniu nieruchomości przez te podmioty została wprowadzona konieczność zachowania formy przetargowej (art. 28 ust. 1 u.g.n.). Wyjątki od tej zasady, czyli przypadki, w których możliwa jest sprzedaż bezprzetargowa, u.g.n. wymienia enumeratywnie (art. 37 ust. 2 u.g.n.).

Ponadto, w zestawieniu z aktem wykonawczym, czyli rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (dalej: rozporządzenie o zbyciu nieruchomości), wynika, że podstawowym trybem przetargowym jest przetarg ustny nieograniczony (układ poszczególnych typów przetargu w strukturze rozporządzenia o zbyciu nieruchomości). W uproszczeniu można więc przyjąć, że dotychczas procedura zbycia nieruchomości JST wyglądała następująco:

W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa zadania te spełnia starosta.

Nabywanie gruntów rolnych

Zmiany w zakresie gospodarowania zasobem nieruchomości wprowadziła ustawa o sprzedaży gruntów rolnych. Znowelizowała ona m.in. ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) w sposób znaczący ograniczając obrót nieruchomościami rolnymi, co ma swoje odzwierciedlenie także w stosunku do nieruchomości rolnych będących własnością Skarbu Państwa lub JST. W obecnym kształcie u.k.u.r. jako generalną zasadę przyjęła, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1 u.k.u.r.), a jej powierzchnia nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Na zasadzie wyjątku nabywcami w pewnych sytuacjach mogą być także:

1) osoba bliska zbywcy,

2) jednostka samorządu terytorialnego,

3) Skarb Państwa lub działające na jego rzecz agencje,

4) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła katolickiego i do innych kościołów i związków,

5) spadkobierca w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego,

6) inne podmioty na podstawie art. 151 lub art. 231 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny albo w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego,

7) osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, która ma kwalifikacje rolnicze, daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.