Zmiany prawne dotyczące wielkości mieszkań. Czy są potrzebne na polskim rynku nieruchomości?

Mikro w cenie

Wciąż słaba dostępność cenowa mieszkań w Polsce powoduje, że ponadprzeciętną popularnością cieszą się lokale kompaktowe, czyli takie, których powierzchnia wydaje się nieproporcjonalnie ograniczona w stosunku do liczby pokoi. Przykłady to wciąż poszukiwane mieszkania 2-pokojowe o powierzchni kawalerki, czyli 30-35 mkw., czy 3-pokojowe nie większe niż 50 mkw. W tej sytuacji naturalnym trendem jest utrzymujący się popyt na tzw. mikroapartamenty czy mikrokawalerki, czyli lokale jednopokojowe o powierzchni nie przekraczającej 20 mkw.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl lokale o takiej wielkości nie mogły i nadal nie mogą być zakwalifikowane jako mieszkalne, ponieważ nie spełniają warunków zapisanych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Do końca ub. roku przepisy nie sankcjonowały wprawdzie minimum powierzchni użytkowej mieszkania, ale inne parametry. Mowa więc była o minimum powierzchni co najmniej jednego pokoju (16 mkw.) oraz szerokościach w świetle ścian pomieszczeń sypialni czy kuchni. Na tej podstawie dało się wyliczyć minimalną powierzchnię użytkową mieszkania na 24,1 mkw. 

Dlatego też deweloperzy, lokale mieszkalne o parametrach nie spełniających warunków rozporządzenia, oferowali i w dalszym ciągu oferują jako użytkowe, doliczając do ich ceny netto zamiast obowiązującej dla mieszkań stawkę podatku VAT na poziomie 8 proc., stawkę 23-procentową. Przez to ceny najmniejszych mieszkań są w Polsce nienaturalnie zawyżone w stosunku do „normalnych” lokali mieszkalnych.

Argumenty za i przeciw

Od początku bieżącego roku obowiązują przepisy określające konkretną powierzchnię mieszkań jako minimalną na poziomie dokładnie 25 mkw. i znoszą dotychczasowe wymagania dotyczące wymiarów poszczególnych pomieszczeń. Pytanie, czy tego typu regulacja jest zasadna, potrzebna i przede wszystkim korzystna dla krajowej mieszkaniówki, a także na ile rewolucyjna w jej obrazie.

Tu, jak twierdzi ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zdania są zdecydowanie podzielone, a przedmiotowa regulacja ma tyle samo zwolenników co i zagorzałych oponentów. Według tych ostatnich jakakolwiek urzędowa ingerencja w parametry budowanych mieszkań jest przykładem zbędnej i niezasadnej próby wykluczenia produkcji dóbr, na które istnieje zapotrzebowanie i realny popyt rynkowy. W kilkunastometrowych lokalach można bowiem okresowo zamieszkiwać bez żadnych problemów, a ich funkcjonalność przy odpowiednio przemyślanym projekcie i urządzeniu najczęściej nie ustępuje mieszkaniom większym. Natomiast cena nominalna mikrokawalerek jest nieporównywalnie niższa od najmniejszych lokali mieszkalnych o parametrach zgodnych z obowiązującymi przepisami, a więc ich dostępność znacznie większa.

Z kolei argumentami za regulacją minimalnych powierzchni mieszkań jest przeciwdziałanie zalewaniu rynku pierwotnego ofertami swoistych „klitek”, niepełnowartościowych substytutów mieszkaniowych, które zdaniem ustawodawcy nie dają najmniejszej gwarancji godziwego zamieszkiwania ludzi w cywilizowanych warunkach. Pojawiały się też obawy, że zwiększona dostępność kilkunastometrowych lokali będzie skutkowała zamieszkiwaniem w nich na dłuższą metę nie tylko singli, ale też rodzin z dziećmi, co prowadziłoby do swoistej patologii rynku mieszkaniowego. 

Ograniczony wpływ zmian

Wprowadzone nowelą przedmiotowego rozporządzenia zmiany będą miały najpewniej ograniczony wpływ na rynek. Będzie on wprost proporcjonalny do różnicy w minimum powierzchni użytkowej dotychczas obowiązującej oraz tej aktualnej, po nowelizacji. A różnica ta jak wiadomo nie przekracza 1 mkw., nie jest więc istotna.

Co więcej, nic nie wskazuje na to, aby dotychczasowa praktyka wybranych deweloperów mieszkaniowych, specjalizujących się w budowie mikrokawalerek w kategorii lokali użytkowych, miała być w jakikolwiek sposób ograniczona zmienionymi przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. W dalszym ciągu będą więc powstawać budynki mieszkalne w formie condo- i aparthoteli czy akademików, w których gros lokali nie przekroczy powierzchni 20 mkw. Za to na pewno podobne mieszkania nie pojawią się w przewidywalnej przyszłości na tradycyjnych osiedlach deweloperskich.

Pozytywne strony regulacji 

Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że zmiana przedmiotowych przepisów nie jest tylko i wyłącznie bezrefleksyjnym, urzędowym narzuceniem rynkowi deweloperskiemu parametrów minimalnej powierzchni mieszkań. Inne wprowadzone równolegle zmiany rozporządzenia, dotyczące budowy mieszkań, będą miały zdecydowanie pozytywne znaczenie z punktu widzenia nowych możliwości projektowania mieszkań jednopokojowych. Teraz w kawalerkach wnękę kuchenną w korytarzu zastąpi aneks kuchenny połączony z pokojem, co dotychczas było niedopuszczalne. Poza tym znika obowiązek podłączania pralki tylko w łazience. Zmiany te, polegające na pełnej dowolności projektowania mieszkań, diametralnie poprawią funkcjonalność jednopokojowych lokali, a także zdecydowanie wychodzą naprzeciw nowoczesnym trendom aranżacji wnętrz i oczekiwaniom nabywców. 

W różnych lokalizacjach kraju udział kawalerek w ofercie deweloperskiej wynosi od kilku do kilkunastu procent. Średnio, zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, można przyjąć, że mniej więcej co dziesiąte mieszkanie powstające na rodzimym rynku pierwotnym to kawalerka. Nie jest to więc rodzaj mieszkania cieszący się rekordową popularnością wśród klientów deweloperskich biur sprzedaży. Popyt na nowe kawalerki utrzymuje się jednak na stałym od lat poziomie i ma spore grono amatorów.

Takie lokale kupują przede wszystkim single, rodzice dla studiujących pociech, a także klienci inwestycyjni pod wynajem. Tego typu zmiany w żadnym razie nie powinny zahamować popytu, nie wpłyną bowiem w istotny statystycznie sposób na ceny, które w relacjach popytowo – podażowych mają generalne znaczenie. Być może wręcz przeciwnie, wyraźny wzrost funkcjonalności i atrakcyjności aranżacyjnej mieszkań jednopokojowych przyczyni się do wzrostu ich popularności.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl