REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Praktyczne problemy związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy

Subskrybuj nas na Youtube
Praktyczne problemy związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy./ fot. Shutterstock
Praktyczne problemy związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy./ fot. Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem administracyjnym o charakterze związanym ani uznaniowym. Jest wydawana na podstawie i w granicach prawa, w warunkach dość szerokiego luzu decyzyjnego. Z perspektywy gmin - zmuszonych do wydawania niniejszych rozstrzygnięć - problemem jest przede wszystkim znaczna liczba dylematów związanych ze stosowaniem tego instrumentu gospodarki przestrzennej. W artykule przedstawiono najważniejsze z nich.

Źródłem największych dylematów związanych ze stosowaniem decyzji o warunkach zabudowy jest niewątpliwie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), odnoszący się do zasad kontynuacji funkcji i dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z jego treścią decyzja o warunkach zabudowy może być pozytywna, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Inaczej to ujmując, nowa zabudowa, realizowana w ramach przedmiotowej decyzji, musi mieścić się w danej funkcji terenu. Problemem jest jednak to, jak związane z powyższym uwarunkowania urbanistyczne przełożyć na stosowanie prawa.

REKLAMA

Polecamy: Rejestr Należności Publicznoprawnych. Zasady funkcjonowania, praktyczne przykłady, wzory dokumentów. PREMIUM

Analiza funkcji i zagospodarowania

REKLAMA

Przykładem jednego z nowszych stanowisk jest wyrok WSA w Bydgoszczy z 18 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Bd 1223/17). Wskazano tam, że z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: rozporządzenie), wynika, że badane cechy zabudowy i zagospodarowania terenu mają dotyczyć zabudowy działek sąsiednich względem działki, na której planowana jest inwestycja, położonych w obszarze analizowanym określonym "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy". W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania nie mogą być zatem uwzględniane parametry zabudowy już istniejącej na działce, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Kontynuacja funkcji nie polega na idealnym odwzorowaniu istniejącej zabudowy, ale na wpasowaniu nowej zabudowy do otoczenia.

W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania, której przeprowadzenie poprzedza wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie mogą być uwzględniane parametry zabudowy już istniejącej na działce, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy.

Zasady dobrego sąsiedztwa

Osobna kwestia, to interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa (powiązanej nieodłącznie z zagadnieniami związanymi z kontynuacją funkcji).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

WSA w Krakowie w wyroku z 17 maja 2018 r. (sygn. akt II SA/Gd 183/18) uznał, że zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnego), oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi mieścić się więc w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Z ORZECZNICTWA

Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. W szczególności pojęcie istotne w kontekście zasady dobrego sąsiedztwa, tj. pojęcie działki sąsiedniej należy interpretować jako nieruchomość lub jej część położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. O rozciągnięciu obszaru analizowanego mogą decydować czynniki związane z ukształtowanym w sąsiedztwie ładem przestrzennym, tak jak stało się to w niniejszej sprawie.

Wyrok NSA z 17 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 2627/17

Działka sąsiednia; dostęp do drogi

REKLAMA

Problemy powoduje techniczne określenie, co oznacza pojęcie "działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej". Z tej perspektywy pomocna może być teza wyroku WSA w Łodzi z 5 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Łd 951/17). Sąd wskazał, że przy analizie ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, że wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi.

Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p."dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Tak więc wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Oczywiście, kwestie związane z kontynuacją funkcji i zasadą dobrego sąsiedztwa nie są jedyne przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. O ile wymóg dostępu terenu do drogi publicznej (bezpośredniego, przez drogę wewnętrzną, czy służebność) nie budzi większych wątpliwości, podobnie jak wyłączenie spod mocy decyzji gruntów rolnych klasy I - III oraz gruntów leśnych, o tyle trzeba zwrócić szerszą uwagę na warunek wystarczającego istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu.

Zobacz: Zarządzanie nieruchomościami

Uzbrojenie nie musi istnieć

W tym miejscu warto zwrócić na dwa wyrażone w orzecznictwie stanowiska. WSA w Krakowie w wyroku z 6 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Kr 716/17) przesądził, że przesłanka "wystarczającego uzbrojenia" nie oznacza istnienia tego uzbrojenia w trakcie wydawania decyzji.

- Sens przepisu polega na tym, aby uniknąć wydania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy określone uzbrojenie nigdy powstać nie będzie mogło, co prowadzić by mogło do wydania decyzji określającej warunki przyszłej inwestycji, które już w momencie ustalenia są niemożliwe do realizacji - podkreślił sąd. I tylko w takim kontekście można mówić o niniejszej przesłance, jako barierze dla ustalenia warunków zabudowy.

Z ORZECZNICTWA

Ustalanie warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji. Zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były definitywnie określone. Wymóg by na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (która nie rodzi żadnych skutków w sferze materialnej i może być wydana w zasadzie dla każdego zainteresowanego, także podmiotu, który nie posiada uprawnień do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) wymagać by wnioskodawca zawarł umowę na rozbudowę jakiejkolwiek sieci jest nieracjonalne. Dla spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w pełni wystarczające jest zatem oświadczenia dostarczycieli mediów o tym, że ich zapewnienie planowanej inwestycji jest w pełni realne.

Wyrok WSA w Krakowie z 12 września 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 550/16

Teren, czyli co?

Na marginesie można zwrócić uwagę na jeszcze jeden dylemat, związany ze stosowaniem wskazanych warunków. W praktyce występują zróżnicowane stanowiska względem tego, co oznacza ustalanie warunków zabudowy dla "terenu".

Nie ma żadnego konkretnego argumentu, aby nie dopuścić możliwości, w ramach której decyzja o warunkach zabudowy nie mogłaby dotyczyć części działki.

Niektóre sądy i organy administracji publicznej uznają, że teren to wyłącznie działka, lub kilka całych działek. Nie sposób się z takim punktem widzenia zgodzić. Nie ma żadnego konkretnego argumentu, aby nie dopuścić możliwości, w ramach której decyzja o warunkach zabudowy nie mogłaby dotyczyć części działki. Jest to szczególnie istotne, gdy dla części działki nie można wydać decyzji o warunkach zabudowy (ze względu np. na objęcie jej planem miejscowym lub stanowienie gruntu rolnego klasy I-III).

Zawieszenie postępowania

Przy przedmiotowych postępowaniach ważne jest również zagadnienie możliwości ich zawieszenia.

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy (art. 62 ust. 1 u.p.z.p.).

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) powinien podjąć postępowanie jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo w okresie zawieszenia nie uchwalono planu miejscowego lub jego zmiany.

Katalog okoliczności skutkujących zawieszeniem postępowania w tym zakresie przedstawił NSA w wyroku z 8 czerwca 2017 r. (sygn. akt II OSK 2658/15). Wskazał tam, że konstrukcja prawna zawieszenia postępowania zastosowana w art. 62 ust. 1 u.p.z.p. daje organowi prowadzącemu postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy podstawę prawną fakultatywnego zawieszenia postępowania z urzędu, nie stanowiąc przy tym żadnych dodatkowych wymagań co do przesłanek zawieszenia. W szczególności organ może zawiesić postępowanie nawet jeżeli jeszcze nie podjęto uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu.

Kompetencję tą należy rozpatrywać w połączeniu z władztwem planistycznym zastrzeżonym dla organów gminy, które mają uprawnienie do stanowienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Skoro plan jest podstawowym i najpełniejszym instrumentem kształtowania przestrzeni, to usprawiedliwione jest przyznanie prymatu pracom zmierzającym do jego uchwalenia i tym samym umożliwienie zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, celem kontynuowania i dokończenia prac zmierzających do przyjęcia miejscowego planu.

Dopełnieniem regulacji z art. 62 ust. 1 u.p.z.p. jest wymóg stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy (dla której nie ma wydanego ostatecznego pozwolenia na budowę) w sytuacji, gdy dla terenu został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jest to wyraz prymatu planu miejscowego nad decyzjami o warunkach zabudowy.

dr Maciej J. Nowak

radca prawny

Podstawa prawna

art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 62 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945)

§ 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2013 r. nr 164 poz. 1588)

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Premier Tusk: w rządzie po rekonstrukcji będą wyłącznie przyzwoici ludzie

Żyjemy w ustrojowym bałaganie, podważane są obiektywne kryteria prawne, dlatego chciałbym, by politycy kierowali się naturalnymi kryteriami, jak zdrowy rozsądek czy zwykła ludzka przyzwoitość, i tacy będą ministrowie po rekonstrukcji - mówił w dniu 27 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej premier Donald Tusk.

Zamówienia publiczne: jakie zmiany są konieczne? 130 tys. zł progu zamiast 80 tys. zł

Konieczne są zmiany w zamówieniach publicznych. Pierwsza dotyczy zasady konkurencyjności, której prawidłowe stosowanie sprawia beneficjentom duże problemy. Druga zmiana polega na podwyższeniu progu kwotowego na 130 tys. zł.

NSZZ „Solidarność” na wojennej ścieżce z MEN: To nie reforma, to degradacja zawodu nauczyciela!

Krajowa Sekcja Oświaty i Wychowania NSZZ „Solidarność” ostro krytykuje planowane przez Ministerstwo Edukacji zmiany w zatrudnianiu specjalistów oraz rozszerzenie obowiązków nauczycieli bez dodatkowego wynagrodzenia. Związkowcy alarmują: MEN łamie prawo pracy, podważa autorytet pedagogów i ignoruje realne potrzeby oświaty. W tle – groźba protestów i oskarżenia o systemowe niszczenie zawodu nauczyciela.

Nowe standardy żywienia w szpitalach 2025: Ministerstwo Zdrowia wprowadza obowiązkowe diety dla pacjentów [PROJEKT]

Ministerstwo Zdrowia przedstawiło projekt rozporządzenia, które ma ujednolicić standardy żywienia pacjentów w szpitalach. Zmiany mają zagwarantować zdrowe, zbilansowane i dostosowane do stanu zdrowia posiłki, a także zwiększyć transparentność i jakość usług cateringowych w placówkach medycznych.

REKLAMA

Pogoda. Gwałtowne burze w dziewięciu województwach. Ostrzeżenia RCB

Na terenie dziewięciu województw można spodziewać się gwałtownych burz. Rządowe Centrum Bezpieczeństwa już wysłało alerty.

Podwyżki w ochronie zdrowia: Ministra Izabela Leszczyna ogłosiła już decyzję

Podwyżki w ochronie zdrowia już na horyzoncie. "W ciągu najbliższych 12 miesięcy do podmiotów leczniczych trafi dodatkowo blisko 18 mld zł m.in. na sfinansowanie lipcowych podwyżek płac minimalnych w ochronie zdrowia" - tak poinformowała ministra zdrowia Izabela Leszczyna.

Polska mówi "nie" umowie UE–Mercosur. Minister Siekierski: Rolnictwo nie może być kartą przetargową

Minister rolnictwa Czesław Siekierski stanowczo sprzeciwił się obecnemu kształtowi umowy handlowej między Unią Europejską a krajami Mercosur. Jak podkreślił, Polska nie zgadza się na ustępstwa w sektorze rolnym, które miałyby być ceną za korzyści w innych branżach. Wskazał m.in. na zbyt wysokie kontyngenty na mięso oraz brak odpowiednich mechanizmów ochronnych dla europejskich rolników.

Bioodpady z potencjałem. W 2026 r. mogą przyjść długo oczekiwane zmiany w prawie [WYWIAD]

Choć legislacja koncentruje się dziś głównie na tworzywach sztucznych, sektor bioodpadów czeka na własną, systemową rewolucję. Eksperci są zgodni: czas na normy jakości nawozów z odpadów i impuls inwestycyjny dla fermentacji kuchennych resztek.

REKLAMA

Forum Liderów PPP z Wielkim Medalem Senatu. Dziesięć lat promocji partnerstwa publiczno-prywatnego

Jubileuszowa, dziesiąta edycja Forum Liderów PPP, która odbyła się w Warszawie, stała się okazją do podsumowania dekady promocji partnerstwa publiczno-prywatnego w Polsce. Gościem honorowym wydarzenia był senator Adam Szejnfeld – inicjator jednej z najbardziej nowoczesnych ustaw o PPP w Europie. Z jego inicjatywy, przy poparciu senatorów zaangażowanych w rozwój PPP, Senat Rzeczypospolitej Polskiej uhonorował Forum Wielkim Medalem Senatu. Wyróżnienie odebrała prezes Kamila Król, doceniona za wieloletnie zaangażowanie w popularyzację idei partnerstwa publicznego i prywatnego oraz skuteczne wdrażanie przepisów ustawy o PPP.

PPP rośnie w siłę. Podsumowanie X Forum Liderów PPP

„Przyszłość PPP w Polsce” była tematem przewodnim jubileuszowej, dziesiątej edycji Forum Liderów PPP, która odbyła się 16 czerwca 2025 roku w Warszawie. W wydarzeniu wzięli udział przedstawiciele administracji rządowej i samorządowej, parlamentarzyści, eksperci, instytucje finansujące, partnerzy prywatni oraz promotorzy projektów realizowanych w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Wśród gości znaleźli się m.in. wicemarszałek Senatu Maciej Żywno, senatorowie Joanna Sekuła i Adam Szejnfeld, a także praktycy rynku PPP z Polski i Europy.

REKLAMA