REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Praktyczne problemy związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy

Subskrybuj nas na Youtube
Praktyczne problemy związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy./ fot. Shutterstock
Praktyczne problemy związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy./ fot. Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem administracyjnym o charakterze związanym ani uznaniowym. Jest wydawana na podstawie i w granicach prawa, w warunkach dość szerokiego luzu decyzyjnego. Z perspektywy gmin - zmuszonych do wydawania niniejszych rozstrzygnięć - problemem jest przede wszystkim znaczna liczba dylematów związanych ze stosowaniem tego instrumentu gospodarki przestrzennej. W artykule przedstawiono najważniejsze z nich.

Źródłem największych dylematów związanych ze stosowaniem decyzji o warunkach zabudowy jest niewątpliwie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), odnoszący się do zasad kontynuacji funkcji i dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z jego treścią decyzja o warunkach zabudowy może być pozytywna, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Inaczej to ujmując, nowa zabudowa, realizowana w ramach przedmiotowej decyzji, musi mieścić się w danej funkcji terenu. Problemem jest jednak to, jak związane z powyższym uwarunkowania urbanistyczne przełożyć na stosowanie prawa.

REKLAMA

Polecamy: Rejestr Należności Publicznoprawnych. Zasady funkcjonowania, praktyczne przykłady, wzory dokumentów. PREMIUM

Analiza funkcji i zagospodarowania

REKLAMA

Przykładem jednego z nowszych stanowisk jest wyrok WSA w Bydgoszczy z 18 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Bd 1223/17). Wskazano tam, że z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: rozporządzenie), wynika, że badane cechy zabudowy i zagospodarowania terenu mają dotyczyć zabudowy działek sąsiednich względem działki, na której planowana jest inwestycja, położonych w obszarze analizowanym określonym "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy". W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania nie mogą być zatem uwzględniane parametry zabudowy już istniejącej na działce, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Kontynuacja funkcji nie polega na idealnym odwzorowaniu istniejącej zabudowy, ale na wpasowaniu nowej zabudowy do otoczenia.

W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania, której przeprowadzenie poprzedza wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie mogą być uwzględniane parametry zabudowy już istniejącej na działce, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy.

Zasady dobrego sąsiedztwa

Osobna kwestia, to interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa (powiązanej nieodłącznie z zagadnieniami związanymi z kontynuacją funkcji).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

WSA w Krakowie w wyroku z 17 maja 2018 r. (sygn. akt II SA/Gd 183/18) uznał, że zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnego), oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi mieścić się więc w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Z ORZECZNICTWA

Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. W szczególności pojęcie istotne w kontekście zasady dobrego sąsiedztwa, tj. pojęcie działki sąsiedniej należy interpretować jako nieruchomość lub jej część położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. O rozciągnięciu obszaru analizowanego mogą decydować czynniki związane z ukształtowanym w sąsiedztwie ładem przestrzennym, tak jak stało się to w niniejszej sprawie.

Wyrok NSA z 17 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 2627/17

Działka sąsiednia; dostęp do drogi

REKLAMA

Problemy powoduje techniczne określenie, co oznacza pojęcie "działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej". Z tej perspektywy pomocna może być teza wyroku WSA w Łodzi z 5 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Łd 951/17). Sąd wskazał, że przy analizie ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, że wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi.

Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p."dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Tak więc wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Oczywiście, kwestie związane z kontynuacją funkcji i zasadą dobrego sąsiedztwa nie są jedyne przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. O ile wymóg dostępu terenu do drogi publicznej (bezpośredniego, przez drogę wewnętrzną, czy służebność) nie budzi większych wątpliwości, podobnie jak wyłączenie spod mocy decyzji gruntów rolnych klasy I - III oraz gruntów leśnych, o tyle trzeba zwrócić szerszą uwagę na warunek wystarczającego istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu.

Zobacz: Zarządzanie nieruchomościami

Uzbrojenie nie musi istnieć

W tym miejscu warto zwrócić na dwa wyrażone w orzecznictwie stanowiska. WSA w Krakowie w wyroku z 6 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Kr 716/17) przesądził, że przesłanka "wystarczającego uzbrojenia" nie oznacza istnienia tego uzbrojenia w trakcie wydawania decyzji.

- Sens przepisu polega na tym, aby uniknąć wydania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy określone uzbrojenie nigdy powstać nie będzie mogło, co prowadzić by mogło do wydania decyzji określającej warunki przyszłej inwestycji, które już w momencie ustalenia są niemożliwe do realizacji - podkreślił sąd. I tylko w takim kontekście można mówić o niniejszej przesłance, jako barierze dla ustalenia warunków zabudowy.

Z ORZECZNICTWA

Ustalanie warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji. Zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były definitywnie określone. Wymóg by na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (która nie rodzi żadnych skutków w sferze materialnej i może być wydana w zasadzie dla każdego zainteresowanego, także podmiotu, który nie posiada uprawnień do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) wymagać by wnioskodawca zawarł umowę na rozbudowę jakiejkolwiek sieci jest nieracjonalne. Dla spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w pełni wystarczające jest zatem oświadczenia dostarczycieli mediów o tym, że ich zapewnienie planowanej inwestycji jest w pełni realne.

Wyrok WSA w Krakowie z 12 września 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 550/16

Teren, czyli co?

Na marginesie można zwrócić uwagę na jeszcze jeden dylemat, związany ze stosowaniem wskazanych warunków. W praktyce występują zróżnicowane stanowiska względem tego, co oznacza ustalanie warunków zabudowy dla "terenu".

Nie ma żadnego konkretnego argumentu, aby nie dopuścić możliwości, w ramach której decyzja o warunkach zabudowy nie mogłaby dotyczyć części działki.

Niektóre sądy i organy administracji publicznej uznają, że teren to wyłącznie działka, lub kilka całych działek. Nie sposób się z takim punktem widzenia zgodzić. Nie ma żadnego konkretnego argumentu, aby nie dopuścić możliwości, w ramach której decyzja o warunkach zabudowy nie mogłaby dotyczyć części działki. Jest to szczególnie istotne, gdy dla części działki nie można wydać decyzji o warunkach zabudowy (ze względu np. na objęcie jej planem miejscowym lub stanowienie gruntu rolnego klasy I-III).

Zawieszenie postępowania

Przy przedmiotowych postępowaniach ważne jest również zagadnienie możliwości ich zawieszenia.

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy (art. 62 ust. 1 u.p.z.p.).

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) powinien podjąć postępowanie jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo w okresie zawieszenia nie uchwalono planu miejscowego lub jego zmiany.

Katalog okoliczności skutkujących zawieszeniem postępowania w tym zakresie przedstawił NSA w wyroku z 8 czerwca 2017 r. (sygn. akt II OSK 2658/15). Wskazał tam, że konstrukcja prawna zawieszenia postępowania zastosowana w art. 62 ust. 1 u.p.z.p. daje organowi prowadzącemu postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy podstawę prawną fakultatywnego zawieszenia postępowania z urzędu, nie stanowiąc przy tym żadnych dodatkowych wymagań co do przesłanek zawieszenia. W szczególności organ może zawiesić postępowanie nawet jeżeli jeszcze nie podjęto uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu.

Kompetencję tą należy rozpatrywać w połączeniu z władztwem planistycznym zastrzeżonym dla organów gminy, które mają uprawnienie do stanowienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Skoro plan jest podstawowym i najpełniejszym instrumentem kształtowania przestrzeni, to usprawiedliwione jest przyznanie prymatu pracom zmierzającym do jego uchwalenia i tym samym umożliwienie zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, celem kontynuowania i dokończenia prac zmierzających do przyjęcia miejscowego planu.

Dopełnieniem regulacji z art. 62 ust. 1 u.p.z.p. jest wymóg stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy (dla której nie ma wydanego ostatecznego pozwolenia na budowę) w sytuacji, gdy dla terenu został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jest to wyraz prymatu planu miejscowego nad decyzjami o warunkach zabudowy.

dr Maciej J. Nowak

radca prawny

Podstawa prawna

art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 62 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945)

§ 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2013 r. nr 164 poz. 1588)

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec pobłażania dla agresji wobec lekarzy – nowe wytyczne Prokuratora Generalnego [PDF]

Wzrost liczby przypadków agresji wobec pracowników ochrony zdrowia skłonił Prokuratora Generalnego do wydania jednoznacznych wytycznych w sprawie prowadzenia postępowań karnych w takich sprawach. Naczelna Izba Lekarska z zadowoleniem przyjęła tę decyzję, podkreślając, że to efekt długofalowych działań środowiska lekarskiego na rzecz poprawy bezpieczeństwa.

Stanowisko NIL z 2023 r. ws. biorezonansu

W przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się doniesienia o stosowaniu terapii biorezonansu magnetycznego – metody, która zyskuje popularność zarówno wśród zwolenników medycyny alternatywnej, jak i osób poszukujących niekonwencjonalnych sposobów leczenia różnych dolegliwości. Przypominamy stanowisko Rady Ekspertów Naczelnej Izby Lekarskiej z sierpnia 2023 r.

Nawet 80 km/h. Tak pędzą dzieciaki na hulajnogach

Coraz więcej dzieci trafia do szpitali z poważnymi urazami po wypadkach na elektrycznych hulajnogach – alarmuje Mateusz Struś asystent z Oddziału Neurochirurgii Dziecięcej, Dziecięcego Szpitala Klinicznego WUM. Jego zdaniem główną przyczyną jest nadmierna prędkość oraz brak kasków, a nieletni pacjenci często osiągają na własnych hulajnogach nawet 70–80 km/h.

Sześć wsi w Polsce stanie się miastem od początku 2026 roku. Wiemy już które

Od 1 stycznia 2026 r. roku w Polsce przybędzie sześć miast. Tak wynika z założeń projektu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustalenia granic niektórych gmin i miast, nadania niektórym miejscowościom statusu miasta oraz zmiany nazwy gminy (RD214), które zostały opublikowane 14 lipca 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych rządu. Nastąpi też 6 zmian dotyczących ustalenia granic gmin, 9 zmian dotyczących ustalenia granic miast i jedna zmiana nazwy miasta.

REKLAMA

126 mln zł na lądowiska dla SOR. Rusza nabór na dofinansowanie z Funduszu Medycznego

Ministerstwo Zdrowia ogłosiło nowy konkurs w ramach Funduszu Medycznego: „Dotacja na modernizację lub budowę lądowisk dla śmigłowców przy szpitalnych oddziałach ratunkowych (SOR)”. Program ma na celu poprawę dostępności i bezpieczeństwa transportu lotniczego pacjentów w stanach zagrożenia życia. Szpitale będą mogły otrzymać nawet 97% dofinansowania na budowę lub modernizację lądowisk. Nabór wniosków rozpocznie się 31 lipca 2025 roku.

420 tys. osób otrzymało świadczenia w ramach renty wdowiej, wydano 51,3 tys. decyzji odmownych

Już blisko 420 tys., osób otrzymało rentę wdowią. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłacił na ten cel ponad 1,4 mld zł brutto, z czego prawie 150 mln zł to kwota, o którą wzrosły wypłaty w związku ze zbiegiem świadczeń.

Kiedy kompleksowy remont linii średnicowej w Warszawie? Minister wskazał kluczowe terminy i zakres prac. Stację Warszawa Powiśle zastąpią dwa nowe przystanki osobowe

W dniu 9 lipca 2025 r. minister infrastruktury – w odpowiedzi na interpelację poselską – udzielił obszernych informacji odnośnie terminów i zakresu modernizacji kolejowej linii średnicowej w Warszawie. Okazuje się, że jako pierwsza (w latach 2026-2029) będzie realizowana część wschodnia linii średnicowej (na praskim brzegu Wisły). Natomiast w drugim etapie (po 2030 r.) zmodernizowana będzie część zachodnia: od stacji Warszawa Zachodnia (bez samej stacji), przez stacje Warszawa Ochota, Warszawa śródmieście do ul. Wybrzeże Szczecińskie. Co ważne, w tym drugim etapie powstaną dwie nowe stacje w rejonie ronda de Gaulle’a oraz pomiędzy ul. Solec i Wybrzeże Kościuszkowskie a obecny przystanek Warszawa Powiśle zostanie na stałe wyłączony z użytkowania. Także w drugim etapie modernizacji zostanie przebudowany tunel średnicowy i most średnicowy na Wiśle.

Rolnicy dostaną własnego rzecznika? PSL składa projekt ustawy

Klub Polskiego Stronnictwa Ludowego złożył w Sejmie projekt ustawy, której głównym celem jest powołanie nowej instytucji – Rzecznika Praw Rolników. Funkcję tę miałby każdorazowo pełnić Prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych, co – według autorów projektu – ma zagwarantować niezależność i bliskość tej roli wobec środowisk rolniczych.

REKLAMA

Odwołanie od decyzji administracyjnej. Najważniejsze informacje

Wiele życiowych spraw załatwianych jest decyzją administracyjną. Może to być np. zameldowanie na pobyt stały lub czasowy, przyznanie lub odmowa zasiłku rodzinnego, cofnięcie świadczeń z MOPS, przyjęcie lub nieprzyjęcie dziecka do przedszkola albo szkoły, określenie wysokości podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę, zajęcie pasa drogowego, zasiłków z tytułu choroby i macierzyństwa, świadczeń z ubezpieczeń społecznych.

Coraz więcej Polaków regularnie podróżuje koleją. Dokąd i jak często jeździmy pociągiem?

Kolej w Polsce przeżywa rozkwit – w ubiegłym roku odnotowano rekordową liczbę przejazdów. Aż 45% Polaków deklaruje sympatię do tego środka transportu, szczególnie młodzi (16–24 lata) i mieszkańcy Pomorza, którzy podróżują średnio 33 razy rocznie. Jaka jest najczęściej uczęszczana trasa? W jakie dni Polacy najczęściej kupują bilety? Jaki rodzaj pociągu preferują?

REKLAMA