Budownictwo mieszkaniowe – ostatni rok na fali?

Nieustający inwestycyjny optymizm

Sezonowość rynku budowlanego w odniesieniu do deweloperskiego segmentu mieszkaniowego, już dość dawno przestała obowiązywać. Prace postępują tu od lat już w podobnym tempie latem, zimą czy jesienią. Po części to efekt sprzyjających warunków atmosferycznych, czyli ciepłych okresów jesienno-zimowych, po części zaś determinacji deweloperów w dążeniu do utrzymywania produkcji mieszkań na rekordowych poziomach.

W tegorocznym listopadzie deweloperzy rozpoczęli budowę kolejnych blisko 13 tys. lokali. To o prawie 17 proc. więcej rok do roku, choć jednocześnie o blisko 15 proc. mniej niż w poprzednim miesiącu. Natomiast od początku roku ruszyła budowa już ponad 130 tys. mieszkań deweloperskich, a więc 5,5 proc. więcej rdr, co pozwala już dziś oszacować całoroczny wynik na grubo ponad 140 tys. Będzie to ponownie rekordowy poziom przedmiotowych statystyk w historii rynku deweloperskiego.

Zdecydowanie inaczej wygląda sytuacja u inwestorów indywidualnych, którzy z kolei tradycyjnie  respektują zasady sezonowości w budownictwie mieszkaniowym. I tak w listopadzie rozpoczęli budowę niespełna 5,6 tys. domów, co jest wolumenem o około jedną trzecią mniejszym od wyniku z poprzedniego miesiąca i znacznie poniżej średniej miesięcznej tego roku.

W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od stycznia do listopada br. rozpoczęto budowę 221,5 tys. lokali mieszkalnych, co oznacza progres rok do roku o dokładnie 5 proc., wypracowany rzecz jasna głównie przez deweloperów.

Rekordy mieszkań oddanych i nowych pozwoleń

Tradycyjnie z miesiąca na miesiąc rośnie liczba mieszkań oddanych do użytkowania, która w przypadku deweloperów jest naturalnym następstwem najnowszej historii statystyk mieszkań rozpoczętych. W efekcie osiągnięto jeden z najwyższych historycznie wyników miesięcznych w listopadzie na poziomie 13,3 tys. oddanych lokali deweloperskich. Z kolei od początku roku wolumen takich mieszkań wyniósł już 116,3 tys., co oznacza wzrost w stosunku do analogicznego okresu ub. roku o – bagatela – 17 proc.

W ramach wszystkich form budownictwa od początku roku oddano już 184,3 tys. lokali, czyli o 11,6 procent więcej licząc rok do roku.

Statystyki mieszkań oddanych do użytkowania nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury inwestycyjnej sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. W kolejnych miesiącach i kwartałach niezależnie od bieżącej koniunktury należy więc oczekiwać kontynuacji tendencji utrzymywania się tych danych na rekordowo wysokich poziomach.

Już od dłuższego czasu elementem comiesięcznych raportów GUS z rynku mieszkaniowego, który budzi największe emocje, są statystyki dotyczące ilości mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba pozwoleń w deweloperskich portfelach rośnie jak na drożdżach od początku roku, a średnia miesięczna ich wolumenu utrzymuje się na historycznie rekordowym poziomie.

Tym razem listopadowy rezultat na poziomie 12,4 tys. nowych pozwoleń deweloperskich nie dorównuje osiąganym w tym roku rekordowym statystykom miesięcznym, co jednak należy uznać za naturalną korektę wcześniejszych wzlotów. W sumie deweloperzy do listopada osiągnęli już poziom blisko 155 tys. pozwoleń, co oznacza, że na koniec roku ich wolumen może zbliżyć się do historycznie rekordowego wyniku 170 tys.

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Można zatem na ich podstawie dowiedzieć się, jak deweloperzy oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie. Jak widać z prezentowanych danych, branża deweloperska ocenia je jako wręcz rewelacyjne. Pytanie, czy aby wciąż trafnie.

Perspektywy z ostrożnymi rokowaniami

W kończącym się roku w ramach pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki pojawiło się szereg czynników wskazujących na wciąż trwające ożywienie koniunkturalne, którego końca póki co nie widać. Zanotowano więc bardzo dobrą sprzedaż i dalsze wzrosty cen lokali deweloperskich, a także raczej dość zaskakujące wybicie statystyk kredytów mieszkaniowych. Czy tego typu sytuacja ma szansę utrzymać się w nadchodzącym roku?

Tegoroczne wyniki inwestycyjne deweloperów gwarantują utrzymanie podaży nowych mieszkań w najbliższych miesiącach na zdecydowanie zadowalającym poziomie. Z drugiej strony oczekiwane hamowanie całej krajowej gospodarki może w istotnym stopniu ograniczyć popyt na coraz droższe lokale z pierwszej ręki, których ceny trudno będzie w przyszłym roku deweloperom obniżyć, głównie za sprawą drożejącej energii czy wprowadzenia instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Tego typu okoliczności mogą oznaczać powrót do czasów, kiedy to deweloperzy mieszkaniowi z dużo większą determinacją musieli zabiegać o zainteresowanie klientów. Wiele czynników sugeruje wręcz, że rynek znalazł się na szczycie koniunkturalnej cyklicznej górki, co nieuchronnie musi doprowadzić już w przewidywalnej przyszłości do hamowania koniunktury, wyraźniejszego spadku popytu na nowe lokale, wzmożenia akcji promocyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym, a w dłuższym terminie także do korekty cen. Innymi słowy, najprawdopodobniej wielkimi krokami zbliżają się czasy znacznie bardziej komfortowych warunków dla poszukujących okazji wśród mieszkaniowych ofert deweloperskich.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl