REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wycena nieruchomości pod drogi na zmienionych zasadach

Paweł Górski

REKLAMA

Do wyceny nieruchomości zajmowanych na potrzeby budowy dróg przyjmowane będą wartości odpowiadające dotychczasowemu sposobowi ich wykorzystania, a nie jak do tej pory – ustalane na podstawie cen transakcyjnych, jakie funkcjonowały w obrocie nieruchomościami drogowymi.

Jedną z podstawowych zasad demokratycznego państwa prawa jest poszanowanie własności, z którą koresponduje prawo obywatela do słusznego odszkodowania w sytuacji, gdy zachodzi konieczność pozbawienia go własności, np. nieruchomości, dla realizacji celu publicznego.

REKLAMA

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: dalej: u.g.n.).

Poprzedni sposób ustalania wartości

REKLAMA

Do 25 sierpnia 2011 r. zasady wyliczania wartości nieruchomości dla różnych celów określało rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie o wycenie). Było ono stosowane m.in. na potrzeby ustalania wartości nieruchomości wywłaszczanych pod realizację celów publicznych, w tym pod budowę dróg.

Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosowało się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia o wycenie). Natomiast w przypadku braku takich cen, wartość gruntów określana była na podstawie iloczynu wartości 1 m2 gruntów i ich powierzchni. W przypadkach niskiej wartości wywłaszczanych nieruchomości wycena ta była powiększana o 50%.

Zapisy te poddawano krytyce, zwłaszcza że nakazywały uwzględniać przy wycenie specyficzny rynek obrotu nieruchomościami „drogowymi.” Nie był to wszak rynek w czystej postaci, na którym w wyniku gry popytu i podaży kształtowała się cena. Obrót nieruchomościami drogowymi charakteryzował się bowiem takimi cechami, jak:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

● określony kupujący (zawsze jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa), określony sprzedający (właściciel nieruchomości, która położona była na trasie planowanej drogi) oraz

● silniejsza pozycja kupującego, który miał większy wpływ na ostateczne ustalenie ceny transakcji.

Przewidziany automatyzm w zwiększaniu wartości odszkodowania o 50% często powodował nieuzasadnione zawyżanie ceny niektórych nabywanych nieruchomości.

Problemy te były wielokrotnie poruszane w kierowanych do Ministra Infrastruktury interpelacjach poselskich, wystąpieniach Rzecznika Praw Obywatelskich oraz stanowiskach środowiska zawodowego rzeczoznawców majątkowych.

Czytaj także: Zmiana zasad przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – projekt>>

Nowy sposób ustalania wartości

REKLAMA

26 sierpnia 2011 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie zmieniające). Zmiany uzasadniono m.in. koniecznością dostosowania przepisów rozporządzenia do znowelizowanej ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa).

W rozporządzeniu zmieniającym zrezygnowano z określania wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie danych z rynku nieruchomości „drogowych”. Wartość nieruchomości będzie obecnie określana na podstawie cen transakcyjnych, pochodzących z rynków nieruchomości właściwych dla wycenianej nieruchomości (np. mieszkaniowych, rolnych, przemysłowych). Zmiana ma, w zamiarze projektodawców, lepiej odzwierciedlać relacje zachodzące na rynku nieruchomości.

Odstąpiono również od zasady automatycznego powiększania odszkodowania o 50%. Obecnie rzeczoznawca majątkowy, na podstawie analizy cen na rynku lokalnym, będzie samodzielnie określał wysokość stawki procentowej, o którą powiększona zostanie wartość nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe. Wysokość tego zwiększenia nie będzie jednak mogła przekroczyć 50% wartości nieruchomości. Zmiana ta będzie więc mieć wpływ na wycenę tych nieruchomości, których wartość jest niższa niż wartość tzw. nieruchomości drogowych – co ma miejsce w przypadku np. nieruchomości rolnych, leśnych czy zdegradowanych.

Z przeprowadzonych przez Ministerstwo Infrastruktury badań wynika, że udział tych ostatnich (czyli rolnych, leśnych lub zdegradowanych) w ogólnej skali nieruchomości nabywanych na realizację inwestycji drogowych sięga powyżej 50%. Do tej pory zdarzało się, że obowiązkowe w przypadku takich nieruchomości powiększenie wyceny o 50% powodowało, że oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość, stanowiąca podstawę do ustalenia odszkodowania, często przekraczała wartość nieruchomości dla alternatywnego sposobu jej użytkowania.

Obecnie wartość rynkową nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. (według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania, w jego braku zgodnie ze studium, a ostatecznie – zgodnie z faktycznym sposobem użytkowania), bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Podejście kosztowe

Sytuacja na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim brak lub niewystarczająca liczba transakcji rynkowych, może spowodować, że zastosowanie nowego sposobu wyceny nie będzie możliwe. W takim przypadku wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z zasadami podejścia kosztowego (art. 153 ust. 3 u.g.n. oraz § 21 rozporządzenia o wycenie) wartość nieruchomości bądź jej części zostanie zatem określona jako suma wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wycenianej (albo jej części) oraz wartości części składowych tego gruntu.

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 3 rozporządzenia o wycenie).

Decyzje, o których mówi § 36 ust. 3 rozporządzenia o wycenie, to decyzje o:

● warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

● ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

● ustaleniu lokalizacji autostrady,

● ustaleniu lokalizacji drogi krajowej,

● ustaleniu lokalizacji drogi lub

● zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej

– na podstawie których ustalone zostają lokalizacje inwestycji drogowej.

Należy wspomnieć, że do ustalenia wysokości i zasad wypłacenia odszkodowania w trybie specustawy drogowej stosuje się generalnie u.g.n., z tym że specustawa drogowa wprowadza pewne modyfikacje (np. przewiduje bonus za bezzwłoczne wydanie nieruchomości, czyli zwiększenie odszkodowania o 5%, oraz bonus za niezwłoczne opróżnienie budynku lub lokalu mieszkalnego, czyli zwiększenie odszkodowania o kwotę 10 tys. zł).

Rozporządzenie zmieniające modyfikuje też dokładność, z jaką wyrażana jest w operacie szacunkowym wartość nieruchomości. Do dotychczasowej zasady, by wartość końcowa była wyrażana w pełnych złotych, dodano zastrzeżenie, że w niektórych przypadkach wartość może być wyrażona w kwocie zaokrąglonej do tysięcy złotych, jednakże pod warunkiem że nie zniekształci to wyniku wyceny.

Czytaj także: Zadania samorządów dotyczące przystanków w ustawie o publicznym transporcie zbiorowym>>

Skutki zmian dla samorządów

W przygotowanej wraz z projektem rozporządzenia zmieniającego ocenie skutków regulacji oceniono, że nowe przepisy powinny pozytywnie wpłynąć na sektor finansów publicznych, a to dzięki odstąpieniu od zasady automatyzmu przy powiększaniu odszkodowania o 50%. Zmiana będzie miała więc wpływ na wycenę nieruchomości, których wartość jest z zasady niższa niż wartość tzw. nieruchomości drogowych (czyli nieruchomości rolne, leśne, zanieczyszczone itp.).

Ponadto nowe zasady ustalania wartości nieruchomości określone w rozporządzeniu o wycenie będą miały zastosowanie także m.in. przy szacowaniu gruntów nabywanych w drodze umowy, a także przy regulacjach stanów prawnych nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi na podstawie innych przepisów.

Trzeba też wskazać, że zmiana sposobów wyceny nieruchomości nie spowoduje konieczności sporządzania po raz drugi operatów szacunkowych, gdyż te sporządzone na podstawie dotychczasowych przepisów nadal będzie można wykorzystywać (zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n.). Z przepisu tego, w powiązaniu z art.154 u.g.n., wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak np. przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Podstawy prawne

● Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz.U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. nr 72, poz. 620)

● Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(j.t. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651; ost.zm. Dz.U. z 2011 r. nr 187, poz. 1110)

● Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 165, poz. 985)

● Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109; ost.zm. Dz.U. z 2011 r. nr 165, poz. 985)

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak obliczyć trzynastkę dla pracownika samorządowego? RIO: nie można wliczać jednorazowych, nieperiodycznych wypłat do podstawy wymiaru dodatkowego wynagrodzenia rocznego

Regionalna Izba Obrachunkowa w piśmie z 28 stycznia 2025 r. wyjaśniła, że do podstawy wymiaru dodatkowego wynagrodzenia rocznego (tzw. trzynastki) wlicza się te składniki wynagrodzenia, które przyjmowane są do obliczenia ekwiwalentu pieniężnego za urlop wypoczynkowy, a także wynagrodzenie za urlop wypoczynkowy oraz wynagrodzenie za czas pozostawania bez pracy przysługujące pracownikowi, który podjął pracę w wyniku przywrócenia do pracy. Do tej podstawy nie wlicza się natomiast jednorazowych lub nieperiodycznych wypłat za spełnienie określonego zadania bądź za określone osiągnięcie.

Z Radomia polecisz tylko w dwóch kierunkach. Jeden wkrótce będzie zawieszony

Jedynie ponad 3 tys. pasażerów. Tylu odprawiło lotnisko w Radomiu w styczniu. To o połowę mniej niż w tym samym miesiącu 2024 roku. Polskie Porty Lotnicze przekazały, że na ten moment dostępne są dwa regularne kierunki lotów.

Jak obniżyć koszty obsługi zadań pomocy społecznej? Postulaty Unii Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza

Jak obniżyć koszty obsługi zadań pomocy społecznej? Postulaty Komisji ds. Polityki Społecznej i Ochrony Zdrowia Unii Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza dotyczące usprawnienia działania organów pomocy społeczne.

Raport o stanie gminy 2025 szybko i bez błędów. Kielce, Wrocław i Jarocin już to zrobiły ... z pomocą AI

Gminom pozostało nieco ponad 100 dni na przygotowanie obowiązkowych sprawozdań, w których co roku raportują kluczowe informacje i rozliczają się z efektów realizowanych projektów. Czy to dużo czasu? Niekoniecznie, biorąc uwagę, że gminom w zależności od ich wielkości i specyficznych potrzeb stworzenie takiego opracowania zajmuje od min. 120, do nawet 2500 godzin, czyli 312 dni (!) i może angażować aż 20 pracowników (Dane szacunkowe: Integrator Danych Miejskich IRMiR). Dlatego przygotowując raport, gmina musi nierzadko sięgać po dodatkowe wsparcie. Opracowanie dokumentu kosztuje sporo wysiłku, czasu i pieniędzy, ale zdarza się, że jego lekturą nie są zainteresowani radni, więc mieszkańcy tym bardziej. Te wszystkie problemy można rozwiązać za pomocą wsparcia sztucznej inteligencji, która wygeneruje sprawozdanie o gminie. Czy to może działać? Przypadki Kielc, Jarocina i Wrocławia pokazują, że tak.

REKLAMA

EU Navigate. Program wsparcia dla osób starszych z chorobą nowotworową

Zapraszamy do udziału w projekcie EU NAVIGATE prowadzonym przez Pracownię Badań nad Starzejącym się Społeczeństwem Uniwersytetu Jagiellońskiego Collegium Medicum działającą pod kierunkiem pani profesor Katarzyny Szczerbińskiej.

Co z telefonami komórkowymi w szkołach? MEN odpowiada na ważne pytania

„W 2025 r. minister edukacji planuje przeprowadzenie badań dotyczących sposobów uregulowania przez szkoły zasad korzystania z telefonów komórkowych i innych urządzeń elektronicznych.” - zapowiedziała wiceministra Katarzyna Lubnauer w odpowiedzi na interpelację poselską.

W styczniu lekarze zdiagnozowali ok. 300 tys. zachorowań na grypę. W tym sezonie zaszczepiło się niespełna 1,7 mln osób

GIS poinformował, że od początku sezonu epidemicznego 2024/2025 w związku z powikłaniami grypy zmarło prawie tysiąc osób. Ministerstwo Zdrowia podało, że przeciw zaszczepiło się w tym sezonie niespełna 1,7 mln osób. Zapasy szczepionek są, brak tylko chętnych do szczepień.

Usługi sąsiedzkie, teleopieka dla seniorów. Do 7 lutego 2025 r. gminy mogą składać wnioski o dofinansowania

Teleopieka dla seniorów. Gminy mogą składać wnioski o dofinansowania. Kto będzie mógł skorzystać z usług sąsiedzkich, w tym m.in. z dostępu do tzw. „opieki na odległość”? Ile wynosi dofinansowanie w ramach rządowego programu "Korpus Wsparcia Seniorów" na 2025 r.?

REKLAMA

Ile wynosi liczba ludności Polski na koniec 2024 roku? [Dane GUS]

Główny Urząd Statystyczny podał wstępne szacunkowe dane dotyczące liczby ludności w Polsce na koniec 2024 r. Jest spadek.

Podwyżka o 40% (marchewka) a podniesienie wieku emerytalnego (kij). Wcześniej był postulat 3 miesięcy urlopu za 7 lat pracy w jednej firmie

Autorem propozycji podwyżki o 20% w 2025 r. i o 20% w 2026 r. jest Lider Związkowej Alternatywy Piotr Szumlewicz. Mowa jest o podwyżkach płac w sferze budżetowej w tym roku i co najmniej 20 proc. w przyszłym. Wcześniej związkowiec postulował wprowadzenie urlopu 3 miesięcy za 7 lat pracy. Propozycje oceniam jako nierealne do wprowadzenia.

REKLAMA