Więcej swobody w użytkowaniu wieczystym

To tylko jedna z wielu zmian w regulacjach użytkowania wieczystego wprowadzonych ustawą z 24 lipca 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw. Inne reformy dotyczą m.in. procedury ogłaszania o oddaniu w użytkowanie wieczyste, przetargu czy opłat związanych z użytkowaniem wieczystym. Wszystkie te zmiany są bardzo istotne dla określenia obowiązków i kompetencji organów administracji publicznej.

Obowiązkowe ogłoszenie w Internecie

Tak jak do tej pory nieruchomości, które mają być przeznaczone do oddania w użytkowanie wieczyste, mają być wyliczone w specjalnym wykazie, który wywiesza się na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu oraz podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Nowością wprowadzoną dzięki zmianie art. 35 jest obowiązek jego obligatoryjnej publikacji także na stronach internetowych właściwego urzędu. Wiele urzędów stosuje tą praktykę już od kilku lat, ale dopiero w tym roku uzyskała ona charakter obowiązku prawnego.

GSIA OSTRZEGA

Od daty wejścia w życie ustawy powinni o niej pamiętać urzędnicy odpowiedzialni za procedurę oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, ponieważ niezamieszczenie wykazu na stronach internetowych może rodzić posądzenie naruszenia gwarancji jawności obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną.

Przetarg, ale czy zawsze?

Ponieważ zgodnie z art. 4 pkt 3b za zbywanie nieruchomości uważa się także oddawanie jej w wieczyste użytkowanie, zmiany wprowadzone nowelizacją dotyczące zbywania nieruchomości odnoszą się wprost również do oddawania jej w użytkowanie wieczyste. W świetle niezmienionego art. 37 ust. 1, oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu. Nie przeprowadza się go jednak od razu, jeżeli istnieją osoby, które na podstawie art. 34 mają pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. W praktyce dzięki nowelizacji katalog tych osób został nieznacznie poszerzony, a dotyczy to nieruchomości zabudowanych budynkami, w których cele mieszkaniowe nie są celami podstawowymi. Do tej pory pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego przysługiwało najemcy, jeżeli był to budynek mieszkalny. Dzięki zastąpieniu sformułowania „budynek mieszkalny” pojęciem „dom wielolokalowy”, również najemcy w takim domu przysługiwać będzie pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu.

WAŻNE

Urząd przed przystąpieniem do realizacji procedury przetargowej powinien sprawdzić, czy nie zachodzą okoliczności decydujące o zastosowaniu trybu bezprzetargowego. Zamknięty katalog tych okoliczności znajduje się w art. 37 ust. 2-3 ustawy.

Warto też pamiętać, że w związku ze zmianą art. 38 ust. 2, obok innych dotychczas stosowanych form ogłoszenia o przetargu na zbycie lub oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, należy umieścić je również na stronach internetowych właściwego urzędu. Prócz tego ustawodawca wprowadził pewne zmiany do procedury przetargowej w celu ujednolicenia ustawy z obowiązującym już od trzech lat rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.

Bonifikata od opłaty rocznej

Wiele zmian dotyczy problematyki opłat związanych z użytkowaniem wieczystym. Sejm zdecydował m.in. o zmianie podstawy decydującej o udzieleniu bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Bonifikatę taką na podstawie art. 74 ust. 1 przed nowelizacją mógł uzyskać użytkownik, który wystąpił z odpowiednim wnioskiem i wykazał, że miesięczny dochód na jednego członka rodziny nie przekraczał 50 proc. średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, w którym ma być udzielona bonifikata. Po zmianach podstawą wyliczenia będzie 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za cały rok poprzedzający rok, w którym opłata ma być wniesiona. Ze względu na fakt, że opłata za użytkowanie wieczyste jest opłatą roczną, przyjęcie jako podstawy odniesienia wynagrodzenia za cały rok można uznać za uzasadnione. Natomiast nie sposób nie zwrócić uwagi na fakt, że ustawodawca użył pojęcia „przeciętne wynagrodzenie”, choć w tej samej ustawie posługuje się jednocześnie pojęciem „przeciętne miesięczne wynagrodzenia” (art. 1 pkt 68 ustawy nowelizującej, który zmienia art. 191 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zapewne jest to niedopatrzenie legislatora, ponieważ z kontekstu art. 74 ust. 1 wynika, że chodzi tu o przeciętne miesięczne wynagrodzenie.

Aktualizacja opłaty rocznej

Istotną zmianą z punktu widzenia interesów użytkownika wieczystego jest wprowadzona w art. 77 ust. 5 ustawy możliwość zaliczenia przez użytkowników wieczystych wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, nawet jeśli poprzednio obowiązujące przepisy uniemożliwiały ich uwzględnienie.

Niższa opłata adiacencka

Z problematyką opłat ponoszonych przez użytkownika wieczystego wiąże się także kwestia tzw. opłat adiacenckich, do których uiszczenia zobowiązany jest użytkownik wieczysty, jeżeli wartość użytkowanej przez niego nieruchomości wzrosła w wyniku podziału, scalenia lub inwestycji w infrastrukturę techniczną. Konieczność poniesienia opłaty adiacenckiej dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, którzy wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Bowiem w przypadku użytkowników uiszczających opłatę roczną jako świadczenie okresowe zawsze istnieje możliwość dokonania aktualizacji takiej opłaty w trybie art. 77, co stanowi formę waloryzacji nieuiszczonych jeszcze opłat rocznych. Ustawodawca zdecydował się zmniejszyć wysokość maksymalnej opłaty adiacenckiej, jeżeli wartość użytkowanej nieruchomości wzrosła w wyniku podziału dokonanego na wniosek użytkownika wieczystego. Obecnie opłata ta nie będzie mogła przekroczyć 30 proc. różnicy w wartości nieruchomości, a w poprzednim brzmieniu było to 50 proc.

WAŻNE

Po nowelizacji rada gminy przy ustalaniu opłaty adiacenckiej nie będzie mogła przekroczyć dwóch ustalonych progów stawek procentowych:

• 30 proc. - jeśli wartość nieruchomości wzrosła przez jej podział dokonany na wniosek użytkownika,

• 50 proc. - w pozostałych przypadkach, gdy ustawa przewiduje naliczenie opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka także w naturze

Zmniejszenie wysokości opłaty adiacenckiej w przypadku podziału dokonywanego na wniosek powinno zachęcić użytkowników wieczystych do występowania z takimi wnioskami. Do tej pory często opłata adiacencka zbiegała się z opłatą planistyczną, jeśli następował wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchylenia planu miejscowego.

Warto też podkreślić, że przy podziale nieruchomości dokonywanym na wniosek, to osoba mająca w tym interes prawny zobowiązana jest już do pokrycia wszelkich kosztów związanych z podziałem. Często taka osoba, która z góry wniosłaby opłaty roczne za cały okres użytkowania i poniosła jeszcze koszty podziału nieruchomości, nie byłaby w stanie opłacić nawet zmniejszonej opłaty adiacenckiej. Dlatego nowelizacja wprowadza w art. 98a ust. 4 możliwość rozliczenia wspomnianej opłaty lub uregulowania zaległości z tego tytułu przez przeniesienie na rzecz gminy i za jej zgodą prawa do gruntu wydzielonego w wyniku podziału.

Przedterminowe rozwiązanie bardziej korzystne dla gminy

Ważną zmianę wprowadził ustawodawca w kwestii rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie. Wciąż z takim żądaniem może wystąpić właściwy organ (w przypadku nieruchomości wchodzących w skład zasobu jednostki samorządu terytorialnego - wójt, zarząd powiatu lub zarząd województwa), jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustaleniami umownymi, zwłaszcza jeśli nie dokona jej zabudowy w ustalonym terminie. W razie zaistnienia powyższego przypadku obowiązek organu został ograniczony jedynie do zwrotu sumy wniesionych opłat rocznych za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego (nowy ust. 3a art. 33 ustawy). Do tej pory organ zwracał również tzw. opłatę pierwszą, która wynosi 15-25 proc. ceny nieruchomości. Uzasadnienie projektu ustawy wskazuje, że w ten sposób chciano zdyscyplinować użytkowników wieczystych i zmotywować ich do korzystania z nieruchomości w ustalony pierwotnie sposób. Za błąd legislatora można uznać natomiast pozostawienie dotychczasowego zapisu, że rozwiązanie umowy może nastąpić, jeżeli użytkownik korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, ponieważ z kolei w art. 240 Kodeksu cywilnego mowa jest o oczywistej sprzeczności. W toku stosowania prawa mogą bowiem pojawiać się wątpliwości, czy stosować zapis kodeksowy, mniej rygorystyczny dla użytkownika wieczystego (oczywista sprzeczność z umową sposobu wykorzystania nieruchomości) czy zapis ustawowy, mniej korzystny dla użytkownika wieczystego, który uprawnia do żądania rozwiązania umowy już w razie powstania samej sprzeczności wykorzystania z umową. Na marginesie warto zaznaczyć, że do tej pory orzecznictwo wskazywało, że rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego powinno dotyczyć całej nieruchomości, natomiast w tym roku pojawiło się pierwsze odmienne orzeczenie Sądu Najwyższego (sygn. II CSK/110/07).

Problemu rozliczenia opłaty rocznej dotyczy również nowelizacja art. 71 ustawy. Mianowicie w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna za rok, w którym nastąpiło wygaśnięcie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Odnosi się to do wszystkich przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego, np. przez rozwiązanie umowy, przekształcenie w prawo własności czy upływ czasu, na jaki umowa była zawarta. Przyjęcie takiej regulacji wynika z uznania przez legislatora, że wyrok Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2004 r. (sygn. III CZP 47/2004) dotyczący rozliczenia opłaty rocznej w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma zastosowanie również do innych przyczyn wygaśnięcia zobowiązania.

Więcej pieniędzy dla powiatów

Na koniec rozważań dotyczących kwestii finansowych, warto zauważyć, że dokonano także uściślenia art. 23 ust. 3. Stwierdzał on, że 25 proc. wpływów osiąganych z użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa stanowi dochód powiatu, na terenie którego znajduje się nieruchomość. W wyniku nowelizacji sprecyzowano, że powiatowi przysługuje 25 proc. wpływów z opłat z użytkowania wieczystego, a także z odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności.

KAZIMIERZ PAWLIK