Kategorie

Więcej swobody w użytkowaniu wieczystym

inforCMS
Dzięki ostatniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono korzystne dla jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa zmiany dotyczące przedterminowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przez organ.

To tylko jedna z wielu zmian w regulacjach użytkowania wieczystego wprowadzonych ustawą z 24 lipca 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw. Inne reformy dotyczą m.in. procedury ogłaszania o oddaniu w użytkowanie wieczyste, przetargu czy opłat związanych z użytkowaniem wieczystym. Wszystkie te zmiany są bardzo istotne dla określenia obowiązków i kompetencji organów administracji publicznej.

Obowiązkowe ogłoszenie w Internecie

Tak jak do tej pory nieruchomości, które mają być przeznaczone do oddania w użytkowanie wieczyste, mają być wyliczone w specjalnym wykazie, który wywiesza się na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu oraz podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Nowością wprowadzoną dzięki zmianie art. 35 jest obowiązek jego obligatoryjnej publikacji także na stronach internetowych właściwego urzędu. Wiele urzędów stosuje tą praktykę już od kilku lat, ale dopiero w tym roku uzyskała ona charakter obowiązku prawnego.

GSIA OSTRZEGA

Od daty wejścia w życie ustawy powinni o niej pamiętać urzędnicy odpowiedzialni za procedurę oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, ponieważ niezamieszczenie wykazu na stronach internetowych może rodzić posądzenie naruszenia gwarancji jawności obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną.

Przetarg, ale czy zawsze?

Ponieważ zgodnie z art. 4 pkt 3b za zbywanie nieruchomości uważa się także oddawanie jej w wieczyste użytkowanie, zmiany wprowadzone nowelizacją dotyczące zbywania nieruchomości odnoszą się wprost również do oddawania jej w użytkowanie wieczyste. W świetle niezmienionego art. 37 ust. 1, oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu. Nie przeprowadza się go jednak od razu, jeżeli istnieją osoby, które na podstawie art. 34 mają pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. W praktyce dzięki nowelizacji katalog tych osób został nieznacznie poszerzony, a dotyczy to nieruchomości zabudowanych budynkami, w których cele mieszkaniowe nie są celami podstawowymi. Do tej pory pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego przysługiwało najemcy, jeżeli był to budynek mieszkalny. Dzięki zastąpieniu sformułowania „budynek mieszkalny” pojęciem „dom wielolokalowy”, również najemcy w takim domu przysługiwać będzie pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu.

WAŻNE

Urząd przed przystąpieniem do realizacji procedury przetargowej powinien sprawdzić, czy nie zachodzą okoliczności decydujące o zastosowaniu trybu bezprzetargowego. Zamknięty katalog tych okoliczności znajduje się w art. 37 ust. 2-3 ustawy.

Warto też pamiętać, że w związku ze zmianą art. 38 ust. 2, obok innych dotychczas stosowanych form ogłoszenia o przetargu na zbycie lub oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, należy umieścić je również na stronach internetowych właściwego urzędu. Prócz tego ustawodawca wprowadził pewne zmiany do procedury przetargowej w celu ujednolicenia ustawy z obowiązującym już od trzech lat rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.

Bonifikata od opłaty rocznej

Wiele zmian dotyczy problematyki opłat związanych z użytkowaniem wieczystym. Sejm zdecydował m.in. o zmianie podstawy decydującej o udzieleniu bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Bonifikatę taką na podstawie art. 74 ust. 1 przed nowelizacją mógł uzyskać użytkownik, który wystąpił z odpowiednim wnioskiem i wykazał, że miesięczny dochód na jednego członka rodziny nie przekraczał 50 proc. średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, w którym ma być udzielona bonifikata. Po zmianach podstawą wyliczenia będzie 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za cały rok poprzedzający rok, w którym opłata ma być wniesiona. Ze względu na fakt, że opłata za użytkowanie wieczyste jest opłatą roczną, przyjęcie jako podstawy odniesienia wynagrodzenia za cały rok można uznać za uzasadnione. Natomiast nie sposób nie zwrócić uwagi na fakt, że ustawodawca użył pojęcia „przeciętne wynagrodzenie”, choć w tej samej ustawie posługuje się jednocześnie pojęciem „przeciętne miesięczne wynagrodzenia” (art. 1 pkt 68 ustawy nowelizującej, który zmienia art. 191 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zapewne jest to niedopatrzenie legislatora, ponieważ z kontekstu art. 74 ust. 1 wynika, że chodzi tu o przeciętne miesięczne wynagrodzenie.

 

Aktualizacja opłaty rocznej

Istotną zmianą z punktu widzenia interesów użytkownika wieczystego jest wprowadzona w art. 77 ust. 5 ustawy możliwość zaliczenia przez użytkowników wieczystych wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, nawet jeśli poprzednio obowiązujące przepisy uniemożliwiały ich uwzględnienie.

Niższa opłata adiacencka

Z problematyką opłat ponoszonych przez użytkownika wieczystego wiąże się także kwestia tzw. opłat adiacenckich, do których uiszczenia zobowiązany jest użytkownik wieczysty, jeżeli wartość użytkowanej przez niego nieruchomości wzrosła w wyniku podziału, scalenia lub inwestycji w infrastrukturę techniczną. Konieczność poniesienia opłaty adiacenckiej dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, którzy wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Bowiem w przypadku użytkowników uiszczających opłatę roczną jako świadczenie okresowe zawsze istnieje możliwość dokonania aktualizacji takiej opłaty w trybie art. 77, co stanowi formę waloryzacji nieuiszczonych jeszcze opłat rocznych. Ustawodawca zdecydował się zmniejszyć wysokość maksymalnej opłaty adiacenckiej, jeżeli wartość użytkowanej nieruchomości wzrosła w wyniku podziału dokonanego na wniosek użytkownika wieczystego. Obecnie opłata ta nie będzie mogła przekroczyć 30 proc. różnicy w wartości nieruchomości, a w poprzednim brzmieniu było to 50 proc.

WAŻNE

Po nowelizacji rada gminy przy ustalaniu opłaty adiacenckiej nie będzie mogła przekroczyć dwóch ustalonych progów stawek procentowych:

• 30 proc. - jeśli wartość nieruchomości wzrosła przez jej podział dokonany na wniosek użytkownika,

• 50 proc. - w pozostałych przypadkach, gdy ustawa przewiduje naliczenie opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka także w naturze

Zmniejszenie wysokości opłaty adiacenckiej w przypadku podziału dokonywanego na wniosek powinno zachęcić użytkowników wieczystych do występowania z takimi wnioskami. Do tej pory często opłata adiacencka zbiegała się z opłatą planistyczną, jeśli następował wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchylenia planu miejscowego.

Warto też podkreślić, że przy podziale nieruchomości dokonywanym na wniosek, to osoba mająca w tym interes prawny zobowiązana jest już do pokrycia wszelkich kosztów związanych z podziałem. Często taka osoba, która z góry wniosłaby opłaty roczne za cały okres użytkowania i poniosła jeszcze koszty podziału nieruchomości, nie byłaby w stanie opłacić nawet zmniejszonej opłaty adiacenckiej. Dlatego nowelizacja wprowadza w art. 98a ust. 4 możliwość rozliczenia wspomnianej opłaty lub uregulowania zaległości z tego tytułu przez przeniesienie na rzecz gminy i za jej zgodą prawa do gruntu wydzielonego w wyniku podziału.

Przedterminowe rozwiązanie bardziej korzystne dla gminy

Ważną zmianę wprowadził ustawodawca w kwestii rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie. Wciąż z takim żądaniem może wystąpić właściwy organ (w przypadku nieruchomości wchodzących w skład zasobu jednostki samorządu terytorialnego - wójt, zarząd powiatu lub zarząd województwa), jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustaleniami umownymi, zwłaszcza jeśli nie dokona jej zabudowy w ustalonym terminie. W razie zaistnienia powyższego przypadku obowiązek organu został ograniczony jedynie do zwrotu sumy wniesionych opłat rocznych za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego (nowy ust. 3a art. 33 ustawy). Do tej pory organ zwracał również tzw. opłatę pierwszą, która wynosi 15-25 proc. ceny nieruchomości. Uzasadnienie projektu ustawy wskazuje, że w ten sposób chciano zdyscyplinować użytkowników wieczystych i zmotywować ich do korzystania z nieruchomości w ustalony pierwotnie sposób. Za błąd legislatora można uznać natomiast pozostawienie dotychczasowego zapisu, że rozwiązanie umowy może nastąpić, jeżeli użytkownik korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, ponieważ z kolei w art. 240 Kodeksu cywilnego mowa jest o oczywistej sprzeczności. W toku stosowania prawa mogą bowiem pojawiać się wątpliwości, czy stosować zapis kodeksowy, mniej rygorystyczny dla użytkownika wieczystego (oczywista sprzeczność z umową sposobu wykorzystania nieruchomości) czy zapis ustawowy, mniej korzystny dla użytkownika wieczystego, który uprawnia do żądania rozwiązania umowy już w razie powstania samej sprzeczności wykorzystania z umową. Na marginesie warto zaznaczyć, że do tej pory orzecznictwo wskazywało, że rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego powinno dotyczyć całej nieruchomości, natomiast w tym roku pojawiło się pierwsze odmienne orzeczenie Sądu Najwyższego (sygn. II CSK/110/07).

Problemu rozliczenia opłaty rocznej dotyczy również nowelizacja art. 71 ustawy. Mianowicie w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna za rok, w którym nastąpiło wygaśnięcie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Odnosi się to do wszystkich przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego, np. przez rozwiązanie umowy, przekształcenie w prawo własności czy upływ czasu, na jaki umowa była zawarta. Przyjęcie takiej regulacji wynika z uznania przez legislatora, że wyrok Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2004 r. (sygn. III CZP 47/2004) dotyczący rozliczenia opłaty rocznej w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma zastosowanie również do innych przyczyn wygaśnięcia zobowiązania.

Więcej pieniędzy dla powiatów

Na koniec rozważań dotyczących kwestii finansowych, warto zauważyć, że dokonano także uściślenia art. 23 ust. 3. Stwierdzał on, że 25 proc. wpływów osiąganych z użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa stanowi dochód powiatu, na terenie którego znajduje się nieruchomość. W wyniku nowelizacji sprecyzowano, że powiatowi przysługuje 25 proc. wpływów z opłat z użytkowania wieczystego, a także z odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności.

KAZIMIERZ PAWLIK

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Radca prawny, adiunkt na Uniwersytecie Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie , dawniej pracownik administracji publicznej, obecnie prowadzi w Krakowie i w Radomiu własną kancelarię radcowską zajmującą się reprezentacją w postępowaniach administracyjnych. Specjalizuje się w zagadnieniach dostępu do informacji publicznej (z tego zakresu obroniona praca doktorska w 2016 r.), planowaniu przestrzennym i prawie budowlanym. Współautor książki Dyplom z Internetu (2015 r.) oraz komentarza do Ustawy o samorządzie gminnym (2015 r.) i autor przeszło trzystu artykułów, głównie z zakresu prawa samorządowego, publikowanych m.in. w „Gazecie Samorządu i Administracji”, „Wspólnocie Mieszkaniowej”, „Inwestorze”, „Sekretarzu i Organizacji Urzędu” oraz „Skarbniku i Finansach Publicznych” czy „Inwestycjach Sektora Publicznego”.
Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    22 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Awans zawodowy nauczycieli - zmiany

    Awans zawodowy nauczycieli - zmiany. Zmniejszenie liczby stopni awansu zawodowego, egzamin na mianowanie oraz zmiany w urlopach dla nauczycieli - to niektóre propozycje MEiN.

    Podwyżki dla nauczycieli od 1 września 2022 r.

    Podwyżki dla nauczycieli od 1 września 2022 r. - ile wyniosą? Ministerstwo Edukacji i Nauki przedstawiło propozycję wynagrodzeń. Nauczyciel dyplomowany zarobi nawet 7750 zł.

    Trzecia dawka szczepionki na COVID-19

    Trzecia dawka szczepionki na COVID-19 – dla kogo? Jakim preparatem będzie można się zaszczepić?

    Darmowe przejazdy komunikacją w Dzień bez Samochodu - 22 września

    22 września w Dzień bez Samochodu darmowe przejazdy komunikacją zbiorową w Warszawie i w wielu innych miastach.

    Polski Ład - dochody gmin w 2022 r.

    Polski Ład. Wiceminister Finansów Sebastian Skuza zapewnia, że żadna gmina w 2022 nie będzie miała mniejszych dochodów niż prognozowała przed Polskim Ładem.

    Wynagrodzenia i zatrudnienie w samorządach

    Wynagrodzenia w samorządach - czy będą podwyżki w 2022 roku? Czy spodziewana jest redukcja etatów w urzędach?

    Stan wyjątkowy - do kiedy?

    Stan wyjątkowy - do kiedy? Czy stan nadzwyczajny przy granicy polsko-białoruskiej zostanie przedłużony?

    Podwyżki cen za wodę i ścieki 2021-2024

    Podwyżki cen za wodę i ścieki. Wiceszef Wód Polskich poinformował, że do regulatora trafiło ok. 2,6 tys. wniosków taryfowych od przedsiębiorstw wodno-kanalizacyjnych. W ponad 90 proc. przypadków przedsiębiorstwa zawnioskowano o podwyżki cen za wodę i ścieki. Propozycje nowych taryf są składane na trzy lata (2021-2024).

    4 fala COVID - kiedy lockdown?

    4 fala COVID - kiedy lockdown? Minister Zdrowia poinformował w jakiej sytuacji rząd będzie wprowadzał obostrzenia.

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków?

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków na dofinansowanie do wycieczek szkolnych? Program cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, są dodatkowe środki.

    Protest medyków 2021 [PODCAST]

    Protest medyków - jakie są postulaty protestujących? Jak wygląda obecnie praca w służbie zdrowia? Na te pytania, w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) odpowiada ratownik medyczny, Jan Świtała. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".

    Laboratoria Przyszłości - miliard na wyposażenie dla szkół

    Laboratoria Przyszłości - rusza największa rządowa inwestycja w nowoczesną edukację. Na co będzie można uzyskać wsparcie z programu?

    Whistleblowing – stan gotowości sektora publicznego

    Whistleblowing. Zostały trzy miesiące dni do wdrożenia systemów dla sygnalistów przez podmioty prawne w sektorze publicznym, a więc i jednostek samorządu terytorialnego oraz podmioty w sektorze prywatnym. Do dnia dzisiejszego, pomimo upływu blisko 22 miesięcy od dnia publikacji Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1937 z dnia 23 października 2019 r. w sprawie ochrony osób zgłaszających naruszenia prawa Unii, nie pojawił się nawet projekt ustawy implementującego ww. Dyrektywę do polskiego porządku prawnego.

    Brakuje nauczycieli - czy prawo do nauki jest zagrożone?

    Prawo do nauki może być zagrożone przez brak nauczycieli.

    Do kiedy wniosek o 300+?

    Wniosek o 300+ wciąż można złożyć. Do kiedy ZUS przyjmuje wnioski o "Dobry start" w 2021 r.?

    "Dla lasu, dla ludzi" - kampania społeczna Lasów Państwowych

    Lasy Państwowe przygotowały kampanię społeczną "Dla lasu, dla ludzi". Jakie są cele kampanii?

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS - ważny termin

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS to ważny dokument dla uczniów i studentów pobierających rentę rodzinną. Do kiedy należy go złożyć?

    Środki dla samorządów na działania edukacyjne

    Samorządy do 17 września 2021 r. mają otrzymać środki z rezerwy części oświatowej subwencji ogólnej na działania edukacyjne.

    Whistleblowing – czemu sygnaliści nie zgłaszają naruszeń?

    Whistleblowing. Kluczowym testem dla systemów będzie to czy wpłyną zgłoszenia od sygnalistów i jak na nie zareagujemy. Ilu pracowników jest gotowych zgłosić nadużycie w pracy? Dlaczego pracownicy nie powiadamiają swoich pracodawców o nadużyciach w pracy?

    Stan wyjątkowy w Polsce 2021 - czy jest zgodny z prawem? [PODCAST]

    2 września 2021 na części terytorium Polski wprowadzono stan wyjątkowy. Jest to odpowiedź polskich władz na, trwający od kilku tygodni, kryzys uchodźczy na granicy z Białorusią. Co to właściwie oznacza dla obywateli? Czy działania rządu są zgodne z prawem? Te kwestie w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) wyjaśnia mec. Katarzyna Gajowniczek-Pruszyńska. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".

    Podział uczniów na zaszczepionych i niezaszczepionych - czy jest dozwolony?

    Podział uczniów na zaszczepionych i niezaszczepionych - czy jest dozwolony? Oto odpowiedź Ministra Edukacji i Nauki Przemysława Czarnka.

    Całodobowa infolinia dla dzieci, młodzieży i rodziców

    Całodobowa infolinia dla dzieci, młodzieży, rodziców i już działa pod numerem telefonu 800 800 605. Można na niej uzyskać profesjonalną pomoc doświadczonych psychologów, pedagogów oraz prawników. Połączenia są bezpłatne.

    Wcześniejsze emerytury dla nauczycieli?

    Wcześniejsze emerytury dla nauczycieli? Nauczyciel, który nie będzie chciał pracować przy wyższym pensum, będzie mógł odejść na wcześniejszą emeryturę na obowiązujących wcześniej zasadach – dowiedział się DGP.

    Podwyżki dla nauczycieli i wyższe pensum w 2022 r.?

    Podwyżki dla nauczycieli i wyższe pensum w 2022 roku? Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowuje kolejne propozycje dotyczące reformy systemu wynagradzania nauczycieli.

    Stan wyjątkowy a stan wojenny

    Stan wyjątkowy a stan wojenny - czym się różnią, kiedy można je wprowadzić? Jakie stany nadzwyczajne przewiduje Konstytucja?