REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Więcej swobody w użytkowaniu wieczystym

inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Dzięki ostatniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono korzystne dla jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa zmiany dotyczące przedterminowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przez organ.

To tylko jedna z wielu zmian w regulacjach użytkowania wieczystego wprowadzonych ustawą z 24 lipca 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw. Inne reformy dotyczą m.in. procedury ogłaszania o oddaniu w użytkowanie wieczyste, przetargu czy opłat związanych z użytkowaniem wieczystym. Wszystkie te zmiany są bardzo istotne dla określenia obowiązków i kompetencji organów administracji publicznej.

REKLAMA

Obowiązkowe ogłoszenie w Internecie

REKLAMA

Tak jak do tej pory nieruchomości, które mają być przeznaczone do oddania w użytkowanie wieczyste, mają być wyliczone w specjalnym wykazie, który wywiesza się na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu oraz podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Nowością wprowadzoną dzięki zmianie art. 35 jest obowiązek jego obligatoryjnej publikacji także na stronach internetowych właściwego urzędu. Wiele urzędów stosuje tą praktykę już od kilku lat, ale dopiero w tym roku uzyskała ona charakter obowiązku prawnego.

GSIA OSTRZEGA

Od daty wejścia w życie ustawy powinni o niej pamiętać urzędnicy odpowiedzialni za procedurę oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, ponieważ niezamieszczenie wykazu na stronach internetowych może rodzić posądzenie naruszenia gwarancji jawności obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przetarg, ale czy zawsze?

Ponieważ zgodnie z art. 4 pkt 3b za zbywanie nieruchomości uważa się także oddawanie jej w wieczyste użytkowanie, zmiany wprowadzone nowelizacją dotyczące zbywania nieruchomości odnoszą się wprost również do oddawania jej w użytkowanie wieczyste. W świetle niezmienionego art. 37 ust. 1, oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu. Nie przeprowadza się go jednak od razu, jeżeli istnieją osoby, które na podstawie art. 34 mają pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. W praktyce dzięki nowelizacji katalog tych osób został nieznacznie poszerzony, a dotyczy to nieruchomości zabudowanych budynkami, w których cele mieszkaniowe nie są celami podstawowymi. Do tej pory pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego przysługiwało najemcy, jeżeli był to budynek mieszkalny. Dzięki zastąpieniu sformułowania „budynek mieszkalny” pojęciem „dom wielolokalowy”, również najemcy w takim domu przysługiwać będzie pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu.

WAŻNE

Urząd przed przystąpieniem do realizacji procedury przetargowej powinien sprawdzić, czy nie zachodzą okoliczności decydujące o zastosowaniu trybu bezprzetargowego. Zamknięty katalog tych okoliczności znajduje się w art. 37 ust. 2-3 ustawy.

Warto też pamiętać, że w związku ze zmianą art. 38 ust. 2, obok innych dotychczas stosowanych form ogłoszenia o przetargu na zbycie lub oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, należy umieścić je również na stronach internetowych właściwego urzędu. Prócz tego ustawodawca wprowadził pewne zmiany do procedury przetargowej w celu ujednolicenia ustawy z obowiązującym już od trzech lat rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.

Bonifikata od opłaty rocznej

Wiele zmian dotyczy problematyki opłat związanych z użytkowaniem wieczystym. Sejm zdecydował m.in. o zmianie podstawy decydującej o udzieleniu bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Bonifikatę taką na podstawie art. 74 ust. 1 przed nowelizacją mógł uzyskać użytkownik, który wystąpił z odpowiednim wnioskiem i wykazał, że miesięczny dochód na jednego członka rodziny nie przekraczał 50 proc. średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, w którym ma być udzielona bonifikata. Po zmianach podstawą wyliczenia będzie 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za cały rok poprzedzający rok, w którym opłata ma być wniesiona. Ze względu na fakt, że opłata za użytkowanie wieczyste jest opłatą roczną, przyjęcie jako podstawy odniesienia wynagrodzenia za cały rok można uznać za uzasadnione. Natomiast nie sposób nie zwrócić uwagi na fakt, że ustawodawca użył pojęcia „przeciętne wynagrodzenie”, choć w tej samej ustawie posługuje się jednocześnie pojęciem „przeciętne miesięczne wynagrodzenia” (art. 1 pkt 68 ustawy nowelizującej, który zmienia art. 191 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zapewne jest to niedopatrzenie legislatora, ponieważ z kontekstu art. 74 ust. 1 wynika, że chodzi tu o przeciętne miesięczne wynagrodzenie.

 

Aktualizacja opłaty rocznej

Istotną zmianą z punktu widzenia interesów użytkownika wieczystego jest wprowadzona w art. 77 ust. 5 ustawy możliwość zaliczenia przez użytkowników wieczystych wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, nawet jeśli poprzednio obowiązujące przepisy uniemożliwiały ich uwzględnienie.

Niższa opłata adiacencka

Z problematyką opłat ponoszonych przez użytkownika wieczystego wiąże się także kwestia tzw. opłat adiacenckich, do których uiszczenia zobowiązany jest użytkownik wieczysty, jeżeli wartość użytkowanej przez niego nieruchomości wzrosła w wyniku podziału, scalenia lub inwestycji w infrastrukturę techniczną. Konieczność poniesienia opłaty adiacenckiej dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, którzy wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Bowiem w przypadku użytkowników uiszczających opłatę roczną jako świadczenie okresowe zawsze istnieje możliwość dokonania aktualizacji takiej opłaty w trybie art. 77, co stanowi formę waloryzacji nieuiszczonych jeszcze opłat rocznych. Ustawodawca zdecydował się zmniejszyć wysokość maksymalnej opłaty adiacenckiej, jeżeli wartość użytkowanej nieruchomości wzrosła w wyniku podziału dokonanego na wniosek użytkownika wieczystego. Obecnie opłata ta nie będzie mogła przekroczyć 30 proc. różnicy w wartości nieruchomości, a w poprzednim brzmieniu było to 50 proc.

WAŻNE

Po nowelizacji rada gminy przy ustalaniu opłaty adiacenckiej nie będzie mogła przekroczyć dwóch ustalonych progów stawek procentowych:

• 30 proc. - jeśli wartość nieruchomości wzrosła przez jej podział dokonany na wniosek użytkownika,

• 50 proc. - w pozostałych przypadkach, gdy ustawa przewiduje naliczenie opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka także w naturze

REKLAMA

Zmniejszenie wysokości opłaty adiacenckiej w przypadku podziału dokonywanego na wniosek powinno zachęcić użytkowników wieczystych do występowania z takimi wnioskami. Do tej pory często opłata adiacencka zbiegała się z opłatą planistyczną, jeśli następował wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchylenia planu miejscowego.

Warto też podkreślić, że przy podziale nieruchomości dokonywanym na wniosek, to osoba mająca w tym interes prawny zobowiązana jest już do pokrycia wszelkich kosztów związanych z podziałem. Często taka osoba, która z góry wniosłaby opłaty roczne za cały okres użytkowania i poniosła jeszcze koszty podziału nieruchomości, nie byłaby w stanie opłacić nawet zmniejszonej opłaty adiacenckiej. Dlatego nowelizacja wprowadza w art. 98a ust. 4 możliwość rozliczenia wspomnianej opłaty lub uregulowania zaległości z tego tytułu przez przeniesienie na rzecz gminy i za jej zgodą prawa do gruntu wydzielonego w wyniku podziału.

Przedterminowe rozwiązanie bardziej korzystne dla gminy

Ważną zmianę wprowadził ustawodawca w kwestii rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie. Wciąż z takim żądaniem może wystąpić właściwy organ (w przypadku nieruchomości wchodzących w skład zasobu jednostki samorządu terytorialnego - wójt, zarząd powiatu lub zarząd województwa), jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustaleniami umownymi, zwłaszcza jeśli nie dokona jej zabudowy w ustalonym terminie. W razie zaistnienia powyższego przypadku obowiązek organu został ograniczony jedynie do zwrotu sumy wniesionych opłat rocznych za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego (nowy ust. 3a art. 33 ustawy). Do tej pory organ zwracał również tzw. opłatę pierwszą, która wynosi 15-25 proc. ceny nieruchomości. Uzasadnienie projektu ustawy wskazuje, że w ten sposób chciano zdyscyplinować użytkowników wieczystych i zmotywować ich do korzystania z nieruchomości w ustalony pierwotnie sposób. Za błąd legislatora można uznać natomiast pozostawienie dotychczasowego zapisu, że rozwiązanie umowy może nastąpić, jeżeli użytkownik korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, ponieważ z kolei w art. 240 Kodeksu cywilnego mowa jest o oczywistej sprzeczności. W toku stosowania prawa mogą bowiem pojawiać się wątpliwości, czy stosować zapis kodeksowy, mniej rygorystyczny dla użytkownika wieczystego (oczywista sprzeczność z umową sposobu wykorzystania nieruchomości) czy zapis ustawowy, mniej korzystny dla użytkownika wieczystego, który uprawnia do żądania rozwiązania umowy już w razie powstania samej sprzeczności wykorzystania z umową. Na marginesie warto zaznaczyć, że do tej pory orzecznictwo wskazywało, że rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego powinno dotyczyć całej nieruchomości, natomiast w tym roku pojawiło się pierwsze odmienne orzeczenie Sądu Najwyższego (sygn. II CSK/110/07).

Problemu rozliczenia opłaty rocznej dotyczy również nowelizacja art. 71 ustawy. Mianowicie w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna za rok, w którym nastąpiło wygaśnięcie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Odnosi się to do wszystkich przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego, np. przez rozwiązanie umowy, przekształcenie w prawo własności czy upływ czasu, na jaki umowa była zawarta. Przyjęcie takiej regulacji wynika z uznania przez legislatora, że wyrok Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2004 r. (sygn. III CZP 47/2004) dotyczący rozliczenia opłaty rocznej w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma zastosowanie również do innych przyczyn wygaśnięcia zobowiązania.

Więcej pieniędzy dla powiatów

Na koniec rozważań dotyczących kwestii finansowych, warto zauważyć, że dokonano także uściślenia art. 23 ust. 3. Stwierdzał on, że 25 proc. wpływów osiąganych z użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa stanowi dochód powiatu, na terenie którego znajduje się nieruchomość. W wyniku nowelizacji sprecyzowano, że powiatowi przysługuje 25 proc. wpływów z opłat z użytkowania wieczystego, a także z odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności.

KAZIMIERZ PAWLIK

Autopromocja
Radca prawny, adiunkt na Uniwersytecie Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie , dawniej pracownik administracji publicznej, obecnie prowadzi w Krakowie i w Radomiu własną kancelarię radcowską zajmującą się reprezentacją w postępowaniach administracyjnych. Specjalizuje się w zagadnieniach dostępu do informacji publicznej (z tego zakresu obroniona praca doktorska w 2016 r.), planowaniu przestrzennym i prawie budowlanym. Współautor książki Dyplom z Internetu (2015 r.) oraz komentarza do Ustawy o samorządzie gminnym (2015 r.) i autor przeszło trzystu artykułów, głównie z zakresu prawa samorządowego, publikowanych m.in. w „Gazecie Samorządu i Administracji”, „Wspólnocie Mieszkaniowej”, „Inwestorze”, „Sekretarzu i Organizacji Urzędu” oraz „Skarbniku i Finansach Publicznych” czy „Inwestycjach Sektora Publicznego”.

REKLAMA

Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Donald Tusk powołał Anitę Noskowską-Piątkowską na stanowisko Szefa Służby Cywilnej

    Jest nowy Szef Służby Cywilnej. Premier powołał na to stanowisko Anitę Noskowską-Piątkowską.

    Otyłość to poważna, przewlekła choroba. Matka wszystkich chorób. Jak ją skutecznie leczyć? Są leki, trzeba zmienić styl życia, w ostateczności operacja bariatryczna

    Na całym świecie 4 marca jest obchodzony Światowy Dzień Otyłości. Z tej okazji wczoraj na konferencji w centrum prasowym PAP prezes Polskiego Towarzystwa Leczenia Otyłości (PTLO) prof. Lucyna Ostrowska podkreśliła, że otyłość to choroba, nie defekt kosmetyczny. "Jest to choroba, którą widać, ale która jest niestety przezroczysta, ponieważ wciąż mamy niedodiagnozowaną tę chorobę i niedostatecznie leczoną" - powiedziała. W wywiadzie dla PAP endokrynolog prof. Wojciech Bik powiedział, że choroba otyłościowa jest matką wszystkich chorób i możemy mówić o epidemii. Jego zdaniem leczenie otyłości należy zacząć od modyfikacji stylu życia. W leczeniu otyłości są też sprawdzone leki inkretynowe, które modulują wydzielanie insuliny i pobudzają uczucie sytości. 

    Darmowe badania w 18 szpitalach i placówkach medycznych Województwa Małopolskiego. Kraków, Tarnów, Zakopane i inne miasta

    Badania wzroku, piersi, poziomu cukru we krwi, echo serca, EKG czy USG – to niektóre z darmowych badań, jakie będzie można wykonać w 18 wojewódzkich szpitalach i placówkach medycznych w niemal wszystkie soboty marca (oprócz ostatniej) - poinformował w czwartek Urząd Marszałkowski Województwa Małopolskiego. Na Małopolan czekają również konlsultacje z lekarzami specjalistami i fizjoterapeutami. Z porad będzie można skorzystać bezpłatnie i bez skierowania. 

    Maksymalnie 20 uczniów w klasie, bezpłatne korepetycje i darmowe posiłki w szkołach (z opcją wegetariańską i wegańską). Obietnice dla Warszawy kandydatki Lewicy

    Magdalena Biejat, kandydatka Lewicy na prezydenta Warszawy obiecuje zmniejszenie liczebności klas do 20 osób, bezpłatne korepetycje i posiłki w szkołach oraz uspokojenie ruchu ulicznego wokół szkół.

    REKLAMA

    Faktyczne usunięcie z listy lektur szkolnych „Pana Tadeusza"? [O zmianach w podstawie programowej proponowanych przez resort B. Nowackiej]

    W szkole podstawowej jest tylko fragment „Pana Tadeusza”, a w szkole średniej to nie jest lektura obowiązkowa.

    33,5 mld euro na inwestycje w polskich regionach w latach 2021–2027. Trwa Europejski Kongres Samorządów (komunikat MFiPR)

    Samorządy mają do dyspozycji na lata 2021–2027 kwotę 33,5 mld euro, co jest olbrzymim wsparciem inwestycji w polskich regionach. Trwa spotkanie przedstawicieli samorządów z udziałem wiceministra Protasa.

    W powietrzu nad Rzymem krążą... narkotyki

    W powietrzu nad Wiecznym Miastem krąży już nie tylko smog. Eksperci włoskiego Komitetu Badań Naukowych stwierdzili duże stężenie kokainy i innych narkotyków. W ciągu dekady zawartość wzrosła aż o 60 procent!

    Jakie są zasady refundacji leków? Kto może wypisać receptę?

    Koszty leczenia bywają naprawdę wysokie. Wiedzą o tym zwłaszcza pacjenci cierpiący na choroby przewlekłe i wymagający stałego przyjmowania leków. Zmniejszenie kosztów kuracji, miedzy innymi poprzez refundację leków, to jedno z kluczowych zadań ministra zdrowia. Kiedy możliwa jest refundacja leków?

    REKLAMA

    Podwyżki dla strażaków PSP 2024 - przeciętnie więcej o 1472 zł miesięcznie. Nowa tabela grup uposażenia zasadniczego. Zmiany w tabelach zaszeregowania [projekt rozporządzenia]

    Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji przygotował projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie uposażenia strażaków Państwowej Straży Pożarnej. Celem nowego rozporządzenia jest osiągnięcie oczekiwanego wzrostu uposażenia strażaków PSP o 20%. Wzrost kwoty bazowej o 20% w 2024 r. powoduje, że przeciętne miesięczne uposażenie strażaka PSP wraz z nagrodą roczną wzrasta o 1472 zł.

    Podwyżki w Policji 2024. Nowa tabela dodatku za stopień. [projekt rozporządzenia] Przeciętne miesięczne uposażenie (z nagrodą roczną) wzrasta o 1472 zł od 1 stycznia

    Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji przygotował projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad otrzymywania i wysokości uposażenia zasadniczego policjantów, dodatków do uposażenia oraz ustalania wysługi lat, od której jest uzależniony wzrost uposażenia zasadniczego. Celem nowego rozporządzenia jest osiągnięcie oczekiwanego wzrostu uposażenia policjantów o 20% tj. o 1.359 zł od 1 stycznia 2024 r. w zakresie wzrostu uposażenia wraz z dodatkami o charakterze stałym, poprzez ustanowienie nowych stawek dodatku za stopień.  Wzrost kwoty bazowej o 20% w 2024 r. powoduje, że przeciętne miesięczne uposażenie policjanta wraz z nagrodą roczną wzrasta o 1.472 zł.

    REKLAMA